项目发展计划安排指引1844548756

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1、供集团营销策划中心、规划设计中心、财务资金部、投资管理部参阅项目发展计划安排指引（试行）为了加强总部对各地区公司项目发展的进度管理，有效控制项目发展节奏，统一各项指标的统计口径。结合对已竣工项目开发周期的研究，现就项目发展计划的编制工作，提出如下指引，请各地区公司结合实际情况，在编排项目发展计划时参照执行。一、项目分期分区原则请严格按照《中海地产项目发展进度管理制度（试行）》中4.3“项目分期原则”执行。二、物业类型的界定（一）别墅：1～3层独立住宅（二）多层：4～7层（三）小高层：8～17层（四）高层：18～25层（五）超

2、高层：≥26层三、节点统计口径的界定（一）获得土地指签订土地买卖合同或土地转让协议。（二）开工1．大面积土方开挖，或者大面积桩基工程开始；12．项目所在的第一栋销售类物业开工，即理解为该项目开工；3．以下几种情况不算开工：（1）场地平整的土方工程开工；（2）试桩工程；（3）勘探、临时围墙、临时非销售类物业（如非永久售楼处、样板房等）开工；（4）土方或桩基工程开工后未连续进行后续工程施工，停工时间超过1个月以上，前期的土方或桩基工程开工时间不能作为该项目开工时间，开工时间以复工时间计算。（复工后根据实际情况调整项目发展计划）（

3、三）开盘指项目的第一栋楼开始销售。（四）竣工财务完成该项目的最后一栋楼竣工结利手续。如下情况视为竣工：1．实际工程完工，完成竣工验收并取得竣工备案等相关证明文件，同时财务办理了竣工结利手续，此为竣工。2．实际工程未完工，根据财务要求，通过其他方法完成竣工结利手续，此为竣工。如下情况不能视为竣工：1．部分楼栋（部分面积）竣工不能作为该项目竣工。2．实际工程完成，完成竣工验收并取得竣工备案等相关证明文2件，但财务未立即办理竣工结利手续，此不作为该项目竣工，以财务办理竣工结利时间为依据；但我们制定计划时的竣工时间以工程竣工为控制点

4、，确因为财务要求未立即办理结利手续，在考核时不作为竣工延误。（五）入伙指项目的第一栋楼开始入伙。（六）其他指标1．新公司：未运作过任何一个分期项目从获得土地至入伙的公司；2．成熟公司：运作过一个分期项目从获得土地至入伙的公司；3．大地块：总建筑面积超过50万平方米的地块；4．小地块：总建筑面积不超过50万平方米的地块；5．高土地价值的项目：高档及超高档项目，即售价为当地平均房价140％以上的项目；6．低土地价值的项目：中档及低档项目，即售价为当地平均房价140％以下的项目。四、各项节点的工作时间控制（一）营销定位从获得土地至

5、营销定位确定包括：地区公司内部编制营销定位报告，集团公司审批通过。时间控制如下：3类别控制的时间（月）新公司2成熟公司1大地块2小地块1高土地价值的项目2低土地价值的项目1不同类别累加时遵循以下规则：新/成熟公司控制时间＋大/小地块控制时间×0.5＋高/低土地价值控制时间×0.5例如：新地区公司获得一块低土地价值的大地块，营销定位控制时间为2＋1×0.5＋2×0.5＝3.5个月（二）规划设计规划设计工作完成指规划设计方案完成。包括地区公司内部确定，集团同意，政府审批完成。规划设计完成的控制时间如下：类别控制的时间（月）新公司

6、3成熟公司2高土地价值的项目2低土地价值的项目1不同类别累加时遵循以下规则：新/成熟公司控制时间＋高/低土地价值控制时间×0.5例如：新公司获得高土地价值项目，规划设计控制时间为3＋2×0.5＝4个月营销定位与规划设计工作搭接紧密，在累加考虑工期时，最少应扣减1个月时间。（三）施工图设计4规划设计完成后，0.5个月内完成地下开挖及桩基施工图。结构、建筑、机电等施工图应满足开工后连续施工的要求。（四）合约分判在项目开发周期中可以考虑另外加一个月。在具体工作中，主包工程开工前的三项工程：土方工程、基坑工程、桩基工程可在条件具备时

7、及时进行合约分判。（五）工程施工1．开工成熟公司应在获得土地后5个月内开工。新公司应在获得土地后7个月内开工。2．开工后主要节点控制时间如下：超高层(以30层为例)土方及基础无桩基工地下室施出±0.00至工程根据不同层高施工类别施工（月）程（月）工（月）施工完成（月）增加/减少天数无地下室2-1－15±9天/层一层地下室3-1215±9天/层二层地下室3.5-1315±9天/层高层（以18层为例）土方及基础无桩基工地下室施出±0.00至工程根据不同层高施工类别施工（月）程（月）工（月）施工完成（月）增加/减少天数无地下室2-

8、1－11.5±9天/层一层地下室3-1211.5±9天/层二层地下室3.5-1311.5±9天/层小高层(以12层为例)土方及基础无桩基工地下室施出±0.00至工程根据不同层高施工类别施工（月）程（月）工（月）施工完成（月）增加/减少天数无地下室2-1－9±9天/层一层地下室3-129±9