商业地产投资环境评价研究——基于城市层面

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1、商业地产投资环境评价研究——基于城市层面重庆大学硕士学位论文（学术学位）学生姓名：欧阳鹭霞指导教师：许远明副教授专业：管理科学与工程学科门类：工学重庆大学建设管理与房地产学院二O一三年十一月CommercialRealEstateInvestmentEnvironmentEvaluationResearch-BasedonCityLevelAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementfortheMaster’sDegreeofEngi

2、neeringByOuyangLuxiaSupervisedbyAss.Prof.XuYuanmingSpecialty:ManagementScience＆EngineeringCollegeofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaNov,2013中文摘要摘要近年来，商业地产开发进入快速发展期，众多投资者纷纷将资金投入该领域，商业地产投资额呈现逐年增长的趋势。然而，在这种追求商业地产高额利润的同时，也埋下了建设过快、开发过热、

3、空置率过高等方面的隐患。由于商业地产投资风险高于住宅地产，理性的分析决策是十分必要的。本文着重对城市的商业地产投资环境进行综合评价研究，建立一套针对城市的可操作的商业地产投资环境评价模型。本文以区位理论、区域经济学理论、商圈理论为理论基础，构建商业地产投资环境评价模型。在分析商业地产、投资环境相关理论的基础上，参照现有商业地产投资环境评价指标体系，引入旅游人数、城市商业信用环境指数、批发和零售业增加值、房地产行业企业景气指数四个指标构建成商业地产投资环境评价指标体系。根据所建立的评价指标体系，在对比分析层次分析法、主成分分析法、聚类分

4、析法、模糊综合评价法、信息熵值法五种方法优缺点的基础上，将主成分聚类分析引入评价体系中构建商业地产投资环境评价模型。同时，选取我国19个大中城市进行实例应用，验证该评价模型的可操作性、合理性以及有效性。本文建立了一套全面评价商业地产投资环境的指标体系，不仅考虑目前因素指标数据对商业地产投资环境的影响，而且用发展的眼光将某种增长性指标引入指标体系中，综合考虑该地区商业地产现状和未来前景。并且，将主成分分析、聚类分析决策方法引入评价模型中，大大简化了计算量，提高了评价结果的客观性。希望通过本文的研究能够为投资商、开发商在进行商业地产投资决

5、策时提供帮助。关键词：商业地产，投资环境评价，城市，主成分分析，聚类分析I重庆大学硕士学位论文II英文摘要ABSTRACTManyinvestorshavepouredcapitalintothecommercialrealinrecentyears,duetoitsrapiddevelopment,andcommercialrealestateinvestmenthasjumpedyearbyyear.However,behindthepursuitofcommercialrealestateprofits,therehavebee

6、nproblemswithoverbuilding,overdevelopmentandhighvacancyrates.Becauseofthecommercialrealestateinvestmentriskishigherthanresidentialproperty,theanalysisoftherationaldecision-makingisverynecessary.Thispaperresearchesoncomprehensiveevaluationofcommercialrealestateinvestment

7、environmentincity,establishesasetofinviewofthecityoperationalcommercialrealestateinvestmentenvironmentevaluationmodel.Basedonthelocationtheory,regionaleconomictheory,businesscircletheoryasthetheoreticalbasis,thispaperhasbuilttheappraisalmodelofcommercialrealestateinvest

8、mentenvironment.Tourismisfirstintroducedtothecommercialrealestateinvestmentenvironmentevaluationindexsystemwit