多元线性回归分析在房地产市场中的应用new

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1、笫17卷笫3期河南机电高等专科学校学报Vo1．17No．32009年05月Joum~ofHenanMechanicalandElectricalEngineeringCollegeMay．2009多元线性回归分析在房地产市场中的应用高芳，崔勇。(1．河南经贸职业q-院，河南郑州450053；2．郑州市市政工程总公司，河南郑州450053)摘要：从房地产需求的相关理论出发，以房地产价格、人均可支配收入、国内生产总值和城市化等为着手点对影响房地产需求的因素进行分析。同时运用近I7年房地产的相关数据建立多元线性回归模型，进一步从实证角度分析各因素

2、对需求量的影响程度。关键词：房地产；需求；价格；多元线性回归中图分类号：b293．3文献标识码：A文章编号：1008—2093(2009)03—0041—03基础性的。2007年我国城市化率44．9％，到全面实1房地产需求法则和影响因素现小康的2020年，我国城市化水平将达到50％一需求涉及两个变量，一是产品的销售价格，二是60％，在此期间每年农村向城镇人口转移有近千万垮该价格相应的人们愿意并且有能力购买的数量，它人，据保守估计人均需求为l5平方米，年需求1．5亿是主观偏好和客观能力的统一。对于房地产产品和平方米，发展潜力较大。未来20年，

3、农村人口将大量服务而言，消费者对它的需求量要取决于多种因素，涌到城市，城市化进程将大大加快。城市规模不断扩而最要的因素自然是该产品的价格。经济学家所大，城市人口急剧增加，给房地产市场带来了巨大的观察推论出的需求法则同样适用于房地产市场，即在消费需求。其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价1．4经济政策格越低，消赞者对该产品和服务的需求量就越大；反经济政策因素对房地产的需求也有很重要的影之，则越小1J。一般而言，除了房地产的价格外，影响响。国家可以通过税收、利率等经济政策来调节对房房地产需求的因素主要有以下几个方面：地产的需求。当提高

4、税收、利率时，抑制消费者对房1．1经济发展水平地产的消费欲望，从而减少对房地产的需求；反之，优社会经济发展水平，是影响房地产需求的重要因惠的税收制度和利率的降低，刺激消费者的消费欲素。根据美国经济学家西蒙·库兹涅茨的统计分析，望，从而增加了对房地产的需求。宏观经济的发脞水平与房地产业发展水平存在十分1．5对未来的预期密切的关系。如表1所示，房地产业发展水平与经济消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。增长率高度相关，经济增长率越高，房地产业发展如果预期房地产价格会上涨，消费需求者会提前释放越快，房地产的社会总需求也越高。需求，投资需求者更是

5、会伺机跟进，引起需求的增加；1．2可支配收入如果预期房地产价格下降，则消费者会推后自己的当居民的可支配收入是决定家庭⋯切消赞需求最前消费，投资者就会持币观望。重要的因素，人均可支配收人水平的高低，将直接决定消赞购买力的大小，进而决定市场需求的大小。住2理论模型分析宅需求与居民的人均可支配收入呈正相关关系。收人越高，人们的购买力也越大，很容易使潜在的住房2．1相关分析需求转化为现实的住房需求_2J。同删‘，人们对住房i百i相关关系是反映现象之间确实存在的，但关系数积的大小、舒适度、便利性等方面的要求的提高，也会值不固定的相互依存关系。相关系数

6、是用来说明变产生新的消赞需求。量之间在直线相关条件下相关关系密切程度和方向1．3城市化进程的统计分析指标。其定义公式为：城镇化进程对于住宅需求的推动是刚性的，也是收稿日期：2009-04-20作者简介：撕芳(1982一)，女，河南信刚人，助教，．E『f{学学～J：、经济学硕：l二，主要从事数学、经济学研究。41第17卷第3期河南机电高等专科学校学报Vo1．17No．32009年05月．1ooma']ofHenanMechanicalandElectricalEngineeringCollegeMav．2009⋯，b。，可采用最小二乘法，即在

7、其数学模型所属的函～⋯羔_(_1二-y)⋯⋯数类中找一个近似的函数，使得这个近似函数在已知~／∑(x一戈)∑(Y—y)的对应数据上尽可能和真实函数接近。2．2回归分析设c0，C1，C2，⋯，Cp分别是bo，bl，b2，⋯，bp的最回归分析就是对具有相关关系的变跫之间数量小二乘估计，则多元回归方程(即近似函数)为：Y=C。变化的一般关系进行测定，确定一个相关的数学表达+C1x1+C1x2+⋯+cpxp，中c0，c1，c2，⋯，cp叫做式，以便予进行估计或预测的统计方法。设X，X，X。，回归方程的回归系数。⋯x是P个可以精确测量或可控制的变蹙0

8、J。如果，变量Y与x。，X：，X。，⋯，x之间的内在联系是线性的，3房地产需求影响因素的实证分析那么进行lq次试验，则可得1"1组数据：(Yi—X，X，⋯，3．1指标的选取Xi)