沈阳市房地产市场调研分析报告(2)new

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1、沈阳市房地产市场调研分析报告(2)一、住宅类房地产现状发展专项研究1.1商品住宅市场发展特征总体分析目前,沈阳商品住宅市场呈现供需两旺的态势,市场的总体格局正向中端住宅及大众化、百姓化的方向发展，购房者对中、低端住宅产品需求量庞大，中、低端住宅的市场供应总量所占的比例趋于逐年增加的态势。纵观全局，沈阳住宅市场呈现以下运行特征：¢目前，住宅热点区域是铁西和大东、东陵区；浑南新区、长白地区、于洪新城、辉山农业高新区等新城区在未来3年将成为沈阳房地产开发的新热点区域。¢住宅土地供应市场目前仍缺乏科学有效的引导与监督，土地出让的随意性与主观性仍然存在。¢住宅投资快速增长，商品住宅比重

2、继续加大。¢增量房销售跨越式增长，存量房销售量2006年凸增。¢土地成本快速增长，楼面地价占房价比例总体偏高。¢2005年商品住宅价格涨幅明显，2006年涨幅趋于平缓。¢中低价位住宅需求强劲，中小户型住宅畅销。¢住宅产品趋同，抄袭现象较为严重。¢购房者消费日益理性，面积适中的产品较为畅销。¢购房自住比例较大，自住消费是沈阳市房地产市场的消费主流，由于自住消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不大，市场相对稳定。¢大众住房消费将逐渐演变为市场主流，住房梯次消费结构已经形成。¢外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场。目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资，结束了沈阳

3、市多年以来中小开发企业为主的时代。新峰地产·1沈阳市房地产市场调研分析报告(2)1.2市场分布特征分析1、各板块总体分布概况【沈阳各大型住宅板块分布图】新峰地产·2沈阳市房地产市场调研分析报告(2)2、板块细分¢东部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目靠近中街商圈，土地地块齐整，大华水岸福高层、大北板块100－130地段优势明显，但各楼盘同质化邸、尚品天小高层严重。城、枫和万嘉地处连接市区与世博园的重要位保利花园、世新立堡多层、90－130置，土地资源相对丰富，配套设博弘苑、基安板块小高层施比较完善。花园高层、紧邻城市一环，交通便利，近期东方俪城、新北海板块小高层、9

4、0－120开发项目多，品质较高，销售情华壹品、开况良好。建·康都多层七里香堤、泉农业高新区交通网络发达，蒲河流经本区域，多层90－120涌新镇、浅水板块自然资源丰富，教育氛围浓厚。湾万科兰桥圣沈阳唯一拥有山水自然景观资源棋盘山菲、方迪山别墅300－350的旅游区，紧靠世博园，自然环板块庄、奥林匹克境极佳，配套缺乏。花园¢南部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目万科花园新多层、小高楼盘规模相对较大、低价优质，城、假日兰长青板块100－140层楼盘周边环境与配套均一般。庭、和泰东方园临近大学城，教育氛围浓厚，产多层、小高塞纳家园、在浑南东板块120－150品较为低档，并且

5、区域缺乏配套层水一方设施。河畔新城、左小高层、高浑河桥与长青桥之间，自然资源浑南中板块110－150岸慧晶、新华层丰富，但区域配套设施较为缺乏。国际公寓花园洋房、120－150紧邻青年大街，交通极为便利，万科新榆公浑南西板块小高层、别别墅160－区域配套相对成熟，产品处于中馆、伊丽雅特墅300高档水平。湾、浦江苑新兴住宅板块，自然环境佳，众小高层、高万科城、格林长白板块110－130多知名企业参与开发，未来前景层生活坊佳。新峰地产·3沈阳市房地产市场调研分析报告(2)西部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目临近和平区，道路规划好，生北国之春、江多层、小高铁西板块80－

6、100活配套逐渐完善，区域形象正南春城、富海层、高层在改善，中低档次。铭尊、大盘区域，土地成本低、品牌阳光100国于洪新城板多层、小高70－100开发商逐步增多，发展前景看际新城、瑞士块层好。风情小镇距离市内远、具有品牌的房地经济开发区金色高尔夫、多层90－120产开发企业少，发展尚需是时板块三隆世纪城间。沈阳最大水面，二、三环之间，多层、小高丁香板块100－140道路交通优，配套不齐备，未湖畔新城层来高档区域，潜力大。北部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目教育资源丰富，毗临北陵公园万科四季花小高层、高皇姑板块95－130与北运河，配套成熟，近年发城、鉴赏欧层展迅猛

7、。洲、水木青华区域较为成熟，配套完善，居塔湾欣城、锦多层、小高塔湾板块90－110住气氛浓厚，但交通情况并不水人家、博客层理想。地带临二环，距离市中心较远，配荷兰村花园、独立与联荷兰村板块150－300套设施较为缺乏，荷兰村项目八栋洋房、巴排别墅负面影响大。黎香榭多层、小高紧二环，人文环境好，配套较亚都名苑、五长江北板块100－140层完善，距离市区远。彩园处于皇姑区最北部，区域较为多层、小高国奥现代城、三台子板块110－130成熟，配套完善，但区域形象层阳光维也纳较差，沈飞家属区。多层、小高以七二四长