划拨土地权益及其价格评估研究——以北京市为例

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1、首都经济贸易大学硕士学位论文THESISOFMASTERDEGREE论文题目：划拨土地权益及其价格评估研究——以北京市为例学号：22010010019指导教师：王文副教授完成日期：!Q!!生i旦首都经济贸易大学硕士学位论文划拨土地权益及其价格评估研究独创性声明IIIInlllllllIIIIIIUIIUIIIIIIY2315668本人郑重声明：今所呈交的《划拨土地权益及其价格评估研究一一以北京市为例》论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获

2、得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。作者签名：日期：捌年j月jr日关于论文使用授权的说明本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或其它复制手段保存论文。(保密的论文在解密后应遵守此规定)日期：弘俜年Z,El妇蔓塑丝塑墼墨奎兰堡圭兰堡笙奎型丝圭垫壑垄墨茎竺堑堡笪堡窒摘要经过20多年的土地使用制度改革，我国的有偿使用土地制度己基本建立，划拨土地使用权受到严格的限制。然而在城镇国有土地中仍然有相当数量的划拨

3、土地，大量的国有企业改制中面临土地处置问题，而现有的估价方法却不能满足估价需要。因此，对于这些有改制需求的国有企业，如何核定国有土地所有权收益(土地出让金)，已经成为亟待解决的问题。本文采用理论分析和现状统计相结合的方法，首先通过对相关法律法规政策的梳理，探讨划拨土地使用权与出让土地使用权的权益差异，并得出权益差异体现在价值上即为土地出让金(政府净收益)的结论。进而分析目前划拨土地使用权价格评估的两种方法——正算法(成本逼近法)和倒算法(出让土地使用权价格减土地出让金)及存在问题，进一步肯定了在倒算法的基础上，以出让土地使用权价格扣减政府净收益，得到划拨土地使用

4、权价格的评估思路。最后本文从现状着手，在现有的北京市城区土地市场交易资料的基础上，对协议出让市场和招拍挂出让市场的政府净收益以及政府收益率进行对比分析，对确定合理的政府收益率区间做了一次有益尝试。关键词：划拨土地使用权地价评估政府收益率首都经济贸易大学硕士学位论文划拨土地权益及其价格评估研究AbstractAftertwentyyearsoflandusesystemreform，thesystemofcompensatedlandBsehasbasicallyestablished，anduserightofassignedlandhasbeenstrictl

5、yrestricted．However,thereisstillanumberofassignedlandinstate—ownedlandsystem．Inthestate—ownedenterprisesreform，itisnecessarytoinvolvethedispositionoflandassets。Butontheotherside，theexistingvaluationmethodscannotsatisfytheneedofassignedlandevaluation．So，howtocalculatethestate—ownedlan

6、drevenueneedstobesolvedurgently．．Thisarticlewillcombinethetheoreticalanalysiswiththestatusstatistics．Firstly,analyzingtherelevantlawsandregulationspolicy,studyingthedifferencebetweentherightofassignedlandandcompensatedland，anddrawingaconclusionthattheredifferenceinvaluationisland—tra

7、nsferringfees(governmentnetincome)．Andthenanalyzingthetwoexistingvaluationmethods，andputtingforwardaevaluationthought．AndfinallybasingonthelandmarkettransactiondataofBeijingCity,comparethegovernmentreturnbetweentheagreedlandleasingandpubliclandlisting,andmakeanattemptonobtainingareas

8、onablegovern