2010律师实务-二手房买卖纠纷及风险防范司法实务讲义new

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1、法律实务大讲堂网上辅导《二手房买卖纠纷及风险防范司法实务》（齐集老师...页码，1/8新华考资www.xhkz.com咨询电话010-87990881二手房买卖纠纷及风险防范司法实务打印：省纸版>>清晰版>>自定字体：大中小义>>二手房买卖过程中常见的纠纷有以下五大类：第一类是房价上涨过快，上家（卖方）毁约引起的纠纷。遇到这种情况下家（买方）有三个办法解决：1.如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过，大多数《

2、定金协议》或《居间协议》都不全部具备上述条款，因此，不能视为《买卖合同》；2.如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。3.直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还定金或约定较高比例的违约金。比如总房款的20%违约金，一旦卖方因房屋价格上涨原因提出解除合同或不履行合同约定的义务，买房人可以选择比较有利于自身利益的方式要求卖房人承担违约责任。4.签订房屋买卖合同后及时进行网上签约。那么什么是网上签约，网上签约是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统，

3、在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。及时进行网上签约对于买房人有什么好处？第一、可以避免卖房人一房两卖，从2008年10月15日起北京市开始实行二手房存量房买卖网上签约制度，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。这就意味着一旦进行了网上签约，在撤销网上签约之前卖方是不能再与第三方进行该房屋的买卖。由此杜绝了以往经常出现的一房两卖甚至多卖的现象，以维护交易安全稳定。第二、网签的规定还能规避以前在存量房交易过程中，个别房地产经纪机构向消费者提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖、吃差价等行

4、为侵害了消费者的切身利益。因此，一但完成了网上签约，在卖方因价格上涨原因违约提出解除合同或拒绝履行合同时，买房人可以要求卖房人承担违约责任赔偿自己的损失包括直接损失和可得利益的损失，或者直接要求卖房人继续履行合同以实现自己购房目的。案例实务：1.朱某某诉李某某、王某某房屋买卖合同纠纷案案情简述：2009年11月1日原告朱某某与被告李某某签订了北京市存量房买卖合同，原告朱某某按照合同的约定向被告李某某支付了定金20000元，被告向原告出具了收条。根据合同约定双方应于2009年11月18日办理网上签约手续和原告向被告支付首付款的义务，但由于网上签约系统

5、出现故障导致双方没有按照合同的期限进行网上签约，系统恢复正常后，第三人中介公司按照合同约定通过函件催促原被告双方应于2009年11月25日到第三人处办理网上签约手续，但被告李某某以未收到首付款为由拒绝办理网上签约。讲到这里让我们首先看一下二手房的交易流程。简单地说二手房交易分四步进行：1.买卖双方签定北京市存量房买卖合同（网签）；2.卖方配合买方申请贷款（银行评估，批贷），或者由买方支付全款；3.买卖双方到所属区地税缴纳税费（买卖双方同时到场）；4.买卖双方到所属区域房屋管理局办理过户手续（买卖双方同时到场）；结合本案来看，鉴于原告朱某某与被告李某

6、某在合同中约定了由朱某某通过银行按揭贷款的方式来支付所购房屋的价款，因此双方在办理贷款前必须要进行网上签约，这不仅是北京市城乡建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题通知所规范的流程，同时也是中国银行业监督管理委员会北京监管总局（2009）84号关于进行存量房（二手房）贷款审批必须以网签合同为依据的具体http://www.chinalawedu.com/courses/swcz/mmjf/kcjy/main0101.asp2010-6-25法律实务大讲堂网上辅导《二手房买卖纠纷及风险防范司法实务》（齐集老师...页码，2/8要求。新华

7、考资www.xhkz.com咨询电话010-87990881根据本案买卖双方的约定，朱某某支付首付款的时间是银行批贷后3日内，而银行批贷又必须要进行网上签约，因此，李某某以朱某某没有支付首付款为由来拒绝进行网上签约是没有合法根据的。同时，我们从民法通则与合同法公平的角度来分析，如果买卖双方不进行网上签约备案，那么，对于买房人来讲此时无论是全款支付房款还是按揭贷款支付房款都存在售房人一房两卖甚至多卖的风险，而无法实现合同目的，从而造成重大损失，这也是二手房买卖必须进行网上签约以维护交易安全的意义所在。2.杜小姐诉王先生房屋买卖合同纠纷案案情简述：原告

8、杜小姐与被告王先生于2009年5月27日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签署了存量房屋买卖合同，合同号为M90xxxxx