市规划设计研究院高级规划师赵燕菁

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1、夺遮■固圈万方数据编辑：草家编者按：最近，全国范围的房地产热引起了很多人的关注，担心房地产过热会不会导致泡沫经济?对当前的房地产热，是该踩刹车还是踩油门，各种观点莫哀一是。但是，当记者专访中国城市规划设计研究院高级规划师赵燕瞢时。他却结合中国城市化高速发展的这一特点，来分析房地产的发展形势，得出了这样的结论：只要我国有合理的城市化政策，房地产就有可能保持较长时期的高速发展。这一观点，对于我们正确认识当前房地产形势不无裨益。同时，本期《特别关注》还发表权威人士刘志峰、谢家瑾．顾云昌关于如何看待当前行业走势的文章，供业内人士参

2、考。——访中国城市规划设计研究院高级规划师赵燕菁本刊特约记者钟尚吾人物简介：赵燕菁，男，中国城市规划设计研究院城市规划与理论与历史名城研究所所长，中国区域科学协会理事，高级规划师，英国加迪夫威尔士大学城市与区域规划系博士生，1984年9月进入中国城市规划设计研究院以来，曾先后参加了国家科委“中国城市化道路”、国务院特区办“沿海经济技术开发区调查研究”、国家科委“发展普及型轿车的研究”等大型课题。并参加国家科委和美国东西方中心联合顷目“中国城市化道路研究”，任中方主报告撰写人之一。虽是高速度但不存在“过热”记者：(以下简称记

3、)由于近来房地产业的飞速发展，有关泡沫的话题成为当前的热点，并引起学术界和政府高层的重视，希4城市开发望制定一些政策来防范有可能出现的泡沫经济。但学术界也好、政府也好，在怎么处理这个泡沫经济的问题土有比较大的分歧。你怎样看待当前的房地产热?赵燕菁(以下简称赵)一种观点认为，泡沫经济是由于最近房地产不正常的高速发展引起的，治理它的办法就是限制和抑制房地产不正常的高速发展、抑制城市的高速发展、抑制房地产的发展速度，使我国房地产回到一个正常的速度上来；另外一种观点则认为，最近房地产的高速发展是由于合理的经济原因引起的，它和经济发

4、展是相一致的。如果要限制高速泡沫经济的出现，防治泡沫经济的最好办法，就是要保持它必要的增长速度；如果强行抑制经济发展、限制城市的发展速度，反而会引起经济泡沫的出现。这是两种截然不同的判断，是两个完全不同的观点。到底是要踩刹车、还是要给油门?必须通过仔细的分析才能作出回答。记：那你是持哪种观点呢?赵：这首先得弄清楚这次房地产高速增长是什么原因引起的，它是由于正常因素、还是由于不正常因素引起?如果不能给这个症状做一个很准确的判断，就不能很好地给它开出药方。上述第一种观点认为，这次房地产的高速增长是由于不正常的因素造成的，理由是

5、，房地产发展附着于经济发展之上，最近几年，在国内出口、内需、投资大环境并不景气、特别是在国际经济环境并不景气的情况下，房地产的一枝独秀、高速增长是一种不正常的现象，打个比方来说，如果说整个经济是一部汽车，房地产作为一个车身不可能比轱辘开得更快。房地产如果脱离了正常整体经济发展的速度、和它脱节的话，房地产就存在着出现泡沫的风险，目前的房地产高速发展存在问题、是速度过快的。因此，解决办法是要限制房万方数据地产的过热发展并使之与经济发展速度匹配起来。第二个判断则认为，这次房地产增长是正常的。根据观察，这次房地产增长并不是由于经济

6、直接带动的，这次房地产的启动是由真实需求带动的，它与90年代初的经济过热完全不一样；这次启动与1998年住房制度改革紧密联系，其原因并不是直接由于经济的高速发展导致，而是由于制度改进释放出来的潜在的存量经济带来的。从这个方面来说，这次房地产经济发展不是一个泡沫经济，至少在目前来看，它是由于制度改进释放出来大量的社会长期发展沉淀下来的潜在资本，这次房地产高速增长主要原因是由于住房制度改革造成的。准确的说，这次房地产热最主要、直接的导因，是由于1998年开始的房地产制度改革、尤其是住房制度的改革。从统计数字上可以清楚地看到这样

7、一个分水岭。我国从90年代初开始，经济进入高速发展状态，1993、1994年达到高峰；紧接着就是由于中央开始治理整顿经济过热，投资和住房规模一路下滑，196、1997年到达了谷底；但从1998年开始，房地产业的增长有一个非常陡的上升，当年就达到最高峰，整个住房投资和住房开工量就超过了最高峰的1994年；接着一路上升，1999年和2000年一路高速发展，2000年房地产开工面积一举超过了2亿平方米；而去年在这个基础之上，投资更是猛增了将近30％，速度非常快。看得出来，这个高速发展是从l98年的房地产制度改革开始的。房地产在这

8、次经济发展里扮演的角色和以往不一样，房地产在这次经济发展中本身就是车轮，而且带动了整个经济发展；到目前为止，可以认为它是最成功的一次改革。正是由于这次改革，释放了大量的潜在沉淀的社会资产，所以导致了经济的高速增长，是由于房地产发展带动了整个经济的增长。根据这点判断，这次房地产的高速发展并不存在过热问题。