国立政治大学财政学系94学年度第二学期

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1、國立政治大學財政學系94學年度第二學期財產稅理論與制度學期報告地價稅對房地產市場影響之探討指導教授：張勝文教授組別：第七組組員：財政四甲91205065林卓緯財政四甲91205061黃宣仁財政四甲91205105葉子韶財政四甲91205103劉濬偉2目錄：頁次：一、探討動機3二、地價稅簡介4三、房地產市場介紹5四、地價稅對房地產市場之影響8五、結論12六、附錄：(一)參考資料來源14(二)小組工作分配153一、探討動機我國土地稅中的地價稅之實行，乃是按照國父思想中的「平均地權」，而為了實現平均地權，其實施方法有：規定地價、照價徵稅、照

2、價收買，以及漲價歸公。而地價稅的課徴，即為實行「照價收買」的原則。土地稅原本應該是稅收的重要來源之一，因為土地稅顧名思義，即對土地課稅，土地既然是一個國家必定存在且永久擁有的資源，理應扮演稅收來源穩定的重要角色，但是我們發現，由於土地稅制的缺失，不僅導致了稅收的功能無法達成，甚至造成了效率上的傷害。而在這個問題中，我們把探討的目標鎖定在土地稅中的地價稅。稅收充足穩定的目標無法達成，原因是全國已公告地價之土地面積，以及已公告地價之土地的實際課稅面積，佔全台土地面積相當低的比例，再加上地價稅課徵的減免範圍相當廣，且公告地價明顯低於市價，因

3、此地價稅稅基過度侵蝕，造成了稅收功能無法達成。另外，地價稅稅率相當低，且配合土地增值稅的高稅率，造成持有土地的成本下降，交易土地的成本提高，失去了課稅的中立性原則，影響了土地利用的方式，產生了效率上的傷害，而另一方面低稅率當然也造成了低稅收。針對以上問題，我們的報告將不會著重在於土地稅中的土地增值稅，土地增值稅的減少是目前的改革方向，但是土地增值稅的降低必須搭配地價稅的增加，因此我們希望能從地價稅著手。而除了探討地價稅制度改革的方向之外，另一方面，就是希望能透過探討地價稅的改革，來檢視是否能夠減低效率上的傷害，而在這個部分，我們將針對

4、國內房地產市場來進行討論。我們都知道，國內房地產市場有個矛盾的現象，那就是：一方面有著極高的空屋率，但是另一方面，房價竟然居高不下，這種看起來相當不合乎供需法則的現象，是否能夠透過地價稅的改革來進行修正，正是我們非常感興趣的地方，而這也是本篇報告的中心所在。4二、地價税簡介地價稅(landvaluetax,site-valuetax)定義為對土地之未改良價值，即土地原始價格或素地地價課徵之稅，而使土地逐年所生之天然地租以賦稅方式收歸公有，以達「地租社會」之目的。由亨利喬治(HenryGeorge)在1879年首創之地價稅較諸改良物稅，

5、如房屋稅，具有充分利用地利的誘因。基於土地最佳利用的原則，地價稅之實質稅率如果合理訂定將足以抑制土地投機性持有。然而，同時課徵地價稅及改良物稅時，往往低估土地價值高估改良物價值，或地價稅率偏低改良物稅偏高。所謂地價又可以分為公告地價及申報地價兩種，目前我國政策概以公告地價的八成為該土地的申報地價；而地價稅的課徵方式，是依照申報地價標準按土地所有權人在該縣市所持有土地面積的地價總額，依課稅等級分成六級，採累進計算方式課徵。地價稅之基本稅率為千分之十，如果土地符合自用住宅用地規定者，其地價稅以千分之二的稅率課徵之。土地增值稅是在土地進行交

6、易移轉時，所課徵的租稅，性質上屬於機會稅，只要土地不出售就無須納稅；而地價稅是土地的持有成本。在現行的制度下，土地增值稅的稅率相對偏高，地價稅稅率偏低，使得土地所有人缺乏出售持有土地的誘因，導致房地產市場處於供需失調的狀態下，盡管有空地稅的懲罰性課徵，但對財團或財力雄厚的地主來說，偏低的地價稅的課徵並無法達到懲戒的效果。根據財政部賦稅統計年報中「稅源統計」資料分析，地價稅的稅基平均年增率，從民國六十年代的高點逐漸遞減，至民國八十年代開始，情勢大幅惡化，發現稅基的金額或數量有逐年縮減的現象，雖然不一定完全是租稅減免所造成的稅基侵蝕，但至

7、少可以推論租稅減免應該是可能的原因之一，如果與其他的稅制(如:土地增值稅、房屋稅及契稅等)都呈現出一致性的遞減趨勢，那問題的嚴重性就變的更加值得去注意。5三、房地產市場介紹台灣房地產市場介紹近年以來，首次購屋族年齡（30～40歲）逐漸攀高，除了原物料及通貨膨脹不斷攀升造成房價日益飆漲之外，政府政策更是其中影響房地產的關鍵，尤其稅制是其因素之一，儘管土增稅調降稍稍帶動房市活絡，但此政策仍無法使地價稅課徵反應其效果，富有人家購買土地囤積土地，寧願負擔對其不具影響力的地價稅，也不願意交易土地，因為交易土地會課徵較高稅率的土增稅。若真正拿出來

8、交易，房屋價只是會高的離譜。最後使得消費者無法負擔，造成目前台灣房地產市場最大的問題：百餘萬餘屋無法消化，空屋率高。而不少上市建設公司又必須以蓋房子創造業績，於是賣不出的房子愈來愈多，市場供需情況嚴重不平衡。回顧2005