影响城市土地价格因素的研究——以江苏省为例

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1、TheResearchonImpactStrengthofthePriceoftheUrbanLand——TaketheJiangSuProvinceforExamplebyXiaoZhengqiangAthesissubmittedinpartialsatisfactionoftheRequirementsforthedegreeofMasterofManagementEnterpriseManagementCentralSouthUniversityofForestryandTechnology498ShaoshanSouthRoad，TianxinDist

2、rictChangshaHunan410004，P．R．CHINASupervisorProfessorXiaoGengshengJune，2013I

3、MIIIIIHMIIIIJIIIIIIIIIIIfY2316860中南林业科技大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品，也不包含为获得中南林业科技大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表明。本人完全意识到

4、本声明的法律后果由本人承担。中南林业科学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件或电子版，允许论文被查阅或借阅。本人授权中南林业科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于：保密口，在年解密后适用本授权不保密口。(请您在以上相应方框打“√”)作翰目礁r舞学鹊许大储砟技摘要近些年来，随着城市人口的不断增加、城市规模的不断扩大和城市化进程的不断加快，土地这一资源变得越来越重要，其稀缺性也日益明

5、显，土地资源的供求矛盾在城市化进程中越来越尖锐。而在市场经济中，价格机制是市场经济运行的核心，它也是市场经济配置资源的最为重要的手段。因此，通过城市土地价格的变化，可以分析城市土地市场供求状况和城市相关经济活动的变化。作为土地市场价值判断标准和土地市场运作状况重要信息的城市地价，在土地经济生活中处于核心地位，在优化土地资源配置和调节城市土地利用等方面都发挥着越来越重要的作用。本文以江苏省南京、无锡、苏州等9个城市为例，从人口、经济、区位和政府等四个方面总结和概括了影响城市土地价格的基本因素，这些基本因素包括总人口数、地区生产总值、政府财政收入额、职工平均工资、城

6、镇居民人均可支配收入、城镇人均建筑面积、城市气化率、教职工及专业技术人员数量、城市绿化覆盖面积、人均拥有道路面积、公路里程、民用汽车拥有量、各项税额、政府财政支出额和城镇固定资产投资额等，共15个具体指标。通过收集和整理影响城市土地价格的以上因素的相关统计数据，建立了城市商业地价、住宅地价和工业地价影响因素综合回归模型，借以揭示城市土地价格决定的内在规律，对合理的利用土地，促进城市土地市场健康稳步发展，充实城市土地价格评估理论等方面具有较强的理论和现实意义，希望能够为我国土地市场的健康发展提供一些借鉴。通过开展相关研究，本文主要取得了以下结论：(1)在城市商业地

7、价影响因素综合回归模型中有8个变量对城市商业地价有较为显著的影响。而其中，城市人均建筑面积和政府财政支出额这两个变量的系数为负数，分别为一0．525956和一0．948051，这表明以上两个变量与城市商业地价呈负相关关系；而余下6个变量与城市商业地价呈正相关关系。以上8个因素对城市商业地价的影响力度依序为：民用汽车拥有量>政府财政支出额>人均建筑面积>总人口数>城镇居民人均可支配收入>职工平均工资>城市公路里程>绿化覆盖面积。民用汽车拥有量这一变量的系数为1．375340，这表明民用汽车拥有量每上升一个百分点，商业地价将随之上升1．375340个百分点。(2)在

8、城市住宅地价影响因素综合回归模型中有6个变量对城市住宅地价有较为显著的影响。而其中，政府财政支出额这一变量的系数为负数，这表明政府财政支出额这一变量与城市住宅地价呈负相关关系；而余下5个变量与城市住宅地价呈正相关关系。以上6个因素对城市住宅地价的影响力度依序为：职工平均工资>城镇居民人均可支配收入>城市绿化覆盖面积>城镇固定资产投资额>总人口数>政府财政支出额。职工平均工资这一变量的系数为0．637150，这表明职工平均工资每上升一个百分点，住宅地价将随之上升0．637150个百分点。(3)在城市工业地价影响因素综合回归模型中有5个变量对城市工业地价有较为显著的

9、影响。而其中，只有政府财