城市轨道交通对土地价格的影响研究——以重庆市轻轨为例

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1、摘要城市轨道交通对土地价格的影响研究——以重庆市轻轨为例人文地理学专业硕士研究生邓治远指导教师杨庆媛教授城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容量城市客运交通方式。由于大城市普遍面临着交通拥挤、环境污染和土地资源短缺等问题，大力发展城市轨道交通。被普遍认为是解决这些矛盾和问题的有效途径。与此同时．城市轨道交通发展给站点周边土地带来的增值，却被其所有者和使用者所独享，并没有为城市轨道交通的可持续发展做出贡献。据统计，到2005年2月，我国投入运营的I瓜RT线路里程超过400km：截止2006年底．我国城

2、市规划建设的轨道交通网络总里程已达5000km，到20lO年总里程将超过1500km。1989年2月，重庆市政府成立“重庆市轨道交通筹建j『=作小组”，2004年lO月2日，“较新线”首次载人模拟运行，已经具有21蛔轻轨线路，到20lO年，将投入455亿元用于轨道交通建设。建成轨道一、三、六号线一期工程。冈此。定量分析城市轨道交通发展对周边土地价格的影响程度、建立城市轨道交通发展与周边土地利用的协调互补关系．具有重要的理论意义和应用价值。论文分为四个部分．共六章。第一部分，论文在总结国内外相关领域研究成果的基础上

3、，阐述了城市轨道交通的定义。从城市轨道交通与周边土地利用的角度，分析了城市轨道交通具有方便居民出行、节约土地资源、有利于环境保护等特点；介绍了土地价格的表现形式及其影响因素；分析了城市轨道交通促进周边土地增值的机理，即城市轨道交通能够改善周边物业的可达性、改变土地利用性质、提高土地开发强度、促进社会经济繁荣与发展：进一步分析了U砌玎建设营运中可资借鉴的国际经验．关键是建立城市轨道交通与土地综合开发的发展模式。第二部分。论文研究了定量分析城市轨道交通对周边土地价格影响的计量经济学模型。在比较现有的交通成本模型(TC

4、M)、特征价格模型(HPM)、支出系统需求函数综合模型(LESHM)等对解决本论文问题的适用性和有效性的基础上，选定了HPM作为论文研究的基础模型，并提出了改进的特征价格模型，即消费支出特征价格模型(ESHPM)和变参数消费支出特征价格模型(VCHPM)，这是论文的核心。第三部分，论文结合与周边居住、商业和办公三类用地相关数据，对城市轨道交通与周边士地价格的关系进行了实证分析，并对特征价格模型、交通成本模型、支出系统需求函数综合模型进行了模型检验。模型检验的结果表明：特征价格模型和消费支出特征价格模型均能成功分析

5、城市轨道交通与周边土地价格的关系。特征价格模型存在高估现象。消费支出特两南大学硕十学位论文征价格模型结果的准确性相对较高；变参数消费支出特征价格模型能成功分析城市轨道交通与居住用地价值的关系，但不能有效分析城市轨道交通与商业、办公用地价格的关系。这是该模裂需要进一步改进的地方，也是课题后续研究需要解决的问题。实证分析的结果表明：重庆市轻轨二号线建设对周边土地价格的影响在距离站点400叶巧00m半径的区域最为显著。600m半径区域内平均增值幅度为17．86％：400m半径区域内增值幅度明显，平均增幅为24．15％；

6、其中增值影响最大的是距离轻轨站点100m～200m的住宅用地，与距离轻轨站点700m～800m的住宅相比，地价高了30．49％。而且轻轨建设对于不同档次住宅用地的价格的影响程度是不同，档次越高，影响越小。轻轨建设对周边商业用地价格的影响范围为轻轨站点距离300n卜500m半径的区域。500lm半径区域内平均增值幅度为15．47％；300恤半径区域内增值幅度明显，平均增幅为21．22％；其中增值影响最人的是距离轻轨站点100m以内的商业片j地，与距离轻轨站点500肿800m的房价相比，地价高了26．47％。轻轨建设

7、对周边办公用地价格的影响范围为轻轨站点距离300忉~6001111半径的区域。600lIll半径区域内平均增值幅度为12．43％；300m半径区域内增值幅度明显，平均增幅为17．39％：其中增值影响最大的是距离轻轨站点100恤以内的商业用地，与距离轻轨站点900n卜lOOolIl的地价相比，高了21．41％。第四部分，为了实现城市社会、经济、环境可持续发展，以及城市轨道交通建设投资主体多元化、经营管理商业化的目标．提出了促进我国城市轨道交通与周边十地综合开发及联合开发的措施与建议。从宏观层面上讲，城市轨道交通线网

8、规划要与城市规划、城市发展结构及十地利用形态相协调；从中观层面上讲，着重要做好城市轨道交通沿线的土地利用规划，在城市轨道交通站点周围重点开发，在站点之间一般强度开发，在城市轨道交通沿线形成“珠链状”发展格局；从微观的层面上讲，要提高站点周边土地的利用效率，加强土地利用与轨道场站的结合，做到轨道场站设施与周边物业的一体化开发。城市轨道交通与周边土地联合开发是政府将城市轨道交