2014年拉美房市将面临风险

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1、2014年拉美房市将面临风险支撑拉美房价的主要有以下因素：家庭收入上升、经济信心恢复、低利率政策和房地产信贷领域的发展。但以上所有因素都极容易受宏观经济影响，美联储缩减资产购买规模的行为将给拉美带来巨大动荡。正如国际货币基金组织：IMF）2012年报告指出：“在抵押贷款繁荣的地区，住宅价格上涨的速度也会更快。”拉美房地产市场在过去的十年里保持着良好势头，这受益于新兴经济体可持续增长的经济大趋势。然而，2014年拉美房市将面临风险，主要来源于美联储“tapering"（阶段性减少资产购买）。美国”tapering"将推高拉

2、美国家的利率，减缓经济增长，进而影响拉美房地产市场。在过去的十年里，宽松的金融环境和有利的交易条件（主要由大宗商品价格高企导致）使拉美国家的国内信贷需求和信贷市场空前繁荣。由此带来的资产价格上升一一特别是房地产价格上升引起了决策者的警惕。尽管暂时看不到迫在眉睫的风险，但发生危机的可能性正在增加。住宅价格与成交量的严重区域性不平衡带来更大的风险，监管部门应该予以重视，并对之进行管理以保障金融稳定性。"太平洋联盟”（PacificAlliance）各国在这方面的数据比较丰富。该联盟是由智利、哥伦比亚、墨西哥和祕鲁组成的拉丁美

3、洲贸易联盟，其GDP占整个拉美地区的35%,国际贸易额占整个拉美地区的50%o成立这个联盟的宗旨是促进全球自由贸易，并将重点明确指向亚洲，中国是该联盟的观察国。其他美洲国家如巴西和乌拉圭有定期发布的房地产价格数据，但有些国家数据可追溯的时间周期较短，涵盖区域也有限。综合考虑数据的质量，本文的分析主要基于可提供长期房产价格及成交量数据的国家，包括哥伦比亚、智利、祕鲁、墨西哥和巴西，并对拉美房地产市场的真实情况做出描述。哥伦比亚截至2013年9月，哥伦比亚新建住房的施工许可证年增长19%,其中社会性住房（social-int

4、eresthousing）许可证增长3617%,非社会性住房许可证减少了13.1%。尽管在首都波哥大（新颁发的施工许可证有24%分布在波哥大），非社会性住房的总利润额要高于社会性住房。（见图1）经历七年的不间断上涨后，房价的前景依旧乐观（见图2）o截至2013年7月，新房价格年上涨率为9.6%,存量房价格年上涨率为9.5%o上涨的动力主要来自部分大城市土地短缺和本地需求上升。根据IMF数据，哥伦比亚GDP在2012年增长4%,2013年和2014年预计将分别增长3.7%和4.1%。智利自2013年5月以来，智利的住房销售

5、额疲软，但价格保持稳定增长。截至2013年9月，住房总体销售量比前一年下降9.4%,但房地产板块股票上涨了8.3%o截至2013年8月，全国房地产价格同比上涨了6.8%。智利房地产市场的表现将取决于中期需求的增长，需要关注的是该国的利率调整及按揭市场的变化。根据IMF数据，智利GDP在2012年增长5.6%,2013年和2014年预计将分别增长4.4%和4.5%o墨西哥目前墨西哥经济增长缓慢，但该国房地产市场正先于经济走向复苏。2013年墨西哥的银行按揭规模显著下降，不过，其中的主要原因是提供住房贷款的机构变得多元化。截

6、至2013年6月，墨西哥房产价格比前一年上涨3,9%o考虑通货膨胀因素后，2014年该国房产价格的上涨率应为4%左右。根据IMF数据，墨西哥GDP在2012年增长3.6%,2013年和2014年预计将分别增长1.2%和3%o秘鲁截至2013年6月，祕鲁房产价格比前一年上涨10.5%o或许有人觉得这是一个很大的涨幅，但该国此前一年的房价增长率是21.5%,与之相比，祕鲁房地产市场的扩张速度在2013年已经明显变慢。和2014年预计将分别增长5.4%和5.7%o巴西巴西房价增幅正迅速减小，部分原因是货币政策从紧和经济增长疲弱

7、。不过，考虑到里约热内卢将在2014年主办足球世界杯，并在2016年主办夏季奥运会，还是有很多人对房市前景表示乐观。截至2013年9月，巴西房价同比增幅为5.7%。而2012年9月时这一数据是9.6%,2011年9月统计时为20.6%,体现出房地产热潮的消退速度之快。根据IMF数据，巴西GDP在2012年增长0.9%,2013年和2014年预计将分别增长2.5%和2.5%o拉美房市总体分析从图3可以看出，在过去几年里，拉美各国的房地产价格都维持着较高的增长幅度。2013年第三季度，哥伦比亚房产价格再创新高，销售保持强劲，

8、同时供应增长开始减速。巴西、智利、祕鲁等其他拉美国家的房地产市场也比较繁荣,但自2013年起都出现了增速变缓的趋势。墨西哥是个例外,该国在金融危机中遭受重创后，房地产市场N处于缓慢的恢复中。总体而言，支撑拉美房价的主要有以下因素：家庭收入上升、经济信心恢复、低利率政策和房地产信贷领域的发展。但以上所有因素都极容易受宏