房地产危机预警机制——基于klr信号法的研究

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1、万方数据2009年第8期经济研究导刊No．8，2009总第46期ECONOMICRESEARCHGUIDESerialNo．46房地产危机预警机制——基于KLR信号法的研究刘一霖(兰州商学院金融学院，甘肃兰州730020)摘要：从国内外经济增长的历史来看，房地产业对于经济的发展具有高度的敏感性和超前性；荑国次贷危机的爆发，房地产风险日益成为人们关注的焦点。近几年来，我国房地产业随着我国经济的高速增长而快速增长，但在发展过程中也出现了诸多问题，就此论述了我国房地产业的现状，并对我国房地产市场中潜在的风险进行了初步分析，采用KLR信号法建

2、立预警机制，以美国房地产市场为例对顸警指标进行了检验。关键词：房地产危机；风险；KLR信号法中图分类号：F293．30文献标志码：A文章编号：1673—291X(2009)084)086-02一、我国房地产业的现状根据发展改革委、国际统计局的调查显示，自2007年5月以来，兰州等中西部省区市房价比前年同期上涨超过10％；珠三角地区，深圳商品房成交均价14223元／平方米，半年暴涨50％。但2007年下半年以来，我国房地产市场的交易量显著下降，空置率上升，一些城市的房价下跌、打折优惠活动等也常见于网络、报纸。房价下跌和成交量紧缩使得房地

3、产资金周转困难，并且随着流入房地产的热钱的撤离、信贷的紧缩、利率的上调，一些中小地产商面临着资金链断裂的风险，致使房地产金融风险加大．将会引发信用违约风险。二、我国房地产中潜在的风险美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供贷款，即次级抵押贷款。随着美国住房市场的高速繁荣，次级抵押贷款市场也迅速发展，甚至在通常情况下一些被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，造成了过度借贷，当房价降温时就产生了还款困难，从而引发了危机。在我国，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不

4、得超过个人家庭月可支配收入的500／0llI，由此出现了用假收人证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象。在房地产很热的时候，银行为了其自身的短期效益，降低了个人申请按揭房贷的“门槛”，使得贷款者基本上没有信用等级可分；房地产业和金融业紧密相联系，由于个人住房贷款的资金主要用于住房投资或进入股市，一旦房价下降或者贷款人投资失败，就会对这部分的银行信贷产生冲击。三、预警机制的建立通过对预警机制的各种模型的优缺点的比较和实际应用的可能，同时基于房地产业的风险主要来自金融业、资本市场完全开放后的投机冲击及人们对未来前景的预期，本文

5、采用KLR模型对房地产预警机制进行研究。(一)KLR信号法该方法是由Kaminsky、Lizondo和Reinhart于1997年创建，并经Kaminsky于1999年进一步完善，其核心思想是：选择一系列指标并根据其历史数据确定阈值，当某个指标的阈值在某个时点或某段时间被突破，就意味着该指标发出了一个危机信号；危机信号发出的越多，表示某一个国家在未来24个月内爆发危机的可能性就越大。为了将指标发出危机信号进行综合考虑，他们设计了4个复合指标，其中最簿单且经常使用的是第一个复合指标，它是将各个预警指标发出的信号数简单加总。假设共有1，2

6、，⋯⋯，n个预警指标，第i个指标在第l期发出信号与否用

7、s。表示，则第一个复合指标可表示为：P=船。，其中：当第i个指标在第t期超过阈值时．s。取1，否则取0。(--)预警指标的选取1．预警指标的确立在预警机制的指标体系中，根据房地产业的自身情况，本文选取了6个指标，即：投资资金增长率、相对通货膨胀率、实际GDP增长率、人均可支配收入增长率、自筹资金／投资总额、资产价格泡沫度(资产价格在持续两年内每年的增长率)12I。2．阈值的确定阈值是使干扰信号比率最小化的指标取值，其确定的总体原则是：将会发生危机而没能发出预报的概率与发出错误预报

8、的概率相等时的数据作为阈值。根据国际上的规定，相对通货膨胀率的阈值为2％，资产价格泡沫度为20％，投资资金增长率和实际GDP增长率应视不同的国家而定

9、3I。3．房地产危机预警指标的检验1)以美国房地产市场为例选取数据2)对数据的分析从表l中可以看出，自2004年开始，美国的房价的涨幅已超过20％，其房地产市场出现了严重的泡沫；通货膨胀率收稿日期：2008—12—15．作者简介：刘一霖(1987一)，女，甘肃白银人，硕士研究生，从事金融理论与政策研究。一86—万方数据表1对上年同期增长百分比指标投资资金通货膨胀率＼增长率实际GDP资产价

10、格泡沫度人均可支配增长率收入增长率20022003200420052006O．4％4．8％8．4％9．9％8．6％-4．2％1．55％2．38％1．88％3．26％3．42％2．54％O．5％I．6％2。7％3，9％3．