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1、第22卷第1期湖北工业大学学报2007年02月Vol.22No.1JournalofHubeiUniversityofTechnologyFeb.2007[文章编号]1003-4684(2007)0120101204房地产市场中政府与房地产商的行为博弈分析陶,李永红,吴桢(华中师范大学数统学院,湖北武汉430079)[摘要]从政府与房地产商的角度切入,探讨了如何使两方面的利益获得最大化问题.运用不完全信息动态博弈模型,对房地产市场中的政府与房地产商之间的动态博弈过程进行分析,论证了通过政策引导房价走势的办法并不可行.
2、[关键词]房地产市场;政府;房地产商;不完全信息动态博弈[中图分类号]F293.35[文献标识码]:A选择.而政府在开发商做出行为决策且对市场产生1假设影响之前是无法得到这一信息的,因而在这一点上,政府的信息也是不完全的.[1]为方便分析,先做以下假设.1)假设政策效应博弈的参与者为政府(G)和房2模型的建立地产开发商(D);政府在政策效应信号博弈中占据主导地位,其出台的相关政策可以使市场发生逆转该博弈的扩展式见图1.或加强房价上涨和下跌的趋势.但是,由于政府出台政策后需要房地产商改变自己的行动策略使房价发生波动以实
3、现政策效应.因此,政策效应能否发挥作用直接取决于房地产商对政策的认同程度.房地产开发商的反馈行为是政府政策调控的重要信息.2)政府的决策目标是多重的,不仅使更多的居民能够拥有自己产权的住房,还需要维护房地产市场平稳有序发展,保护消费者与房产商的利益,促进房地产经济持续健康繁荣.[2]3)政策的出台对各类房地产开发商效用的影响图1政府与房地产商的信号博弈模型是一致的,因此本文在分析有关政策效应博弈时,不考虑房地产商之间的竞争关系.gi表示政府G的行为空间,g1表示政府采取鼓4)在有关信息对称的问题上,由于政府是制度励消
4、费政策,g2表示政府采取抑制消费政策;di表的制定者,可以根据市场状况,通过衡量其效用函数示房地产商D的行为空间,d1表示房地产商采取涨值的大小决定是否出台相关政策,多数情况下是信价策略,d2表示房地产商采取降价策略;房地产市息相对优势的一方.对房地产商来说,只能根据政府场水平类型为nk,n1表示市场过热,n2表示市场平出台的政策来判断当前的市场水平:当前水平偏高,淡;在房地产市场过热即为n1时政府采取鼓励消费就选择提高房价;偏低则降低房价.所以,开发商经政策的条件概率为P(g1/n1),采取抑制消费政策的常是信息不
5、完全的.此外,政策在出台后是否有效以条件概率为P(g2/n1),当房地产市场平淡即为n2时及是否需要做出调整,这就要看开发商做出的行动政府采取鼓励消费政策的条件概率为P(g1/n2),采取抑制消费政策的条件概率P(g2/n2);房地产商在[收稿日期]2006-10-30[作者简介]陶(1981-),女,湖北武汉人,华中师范大学硕士研究生,研究方向:经济控制论.©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http:/
6、/www.cnki.net102湖北工业大学学报2007年第1期观测到政策采取鼓励消费政策时,对房地产市场状Ek1-Ck1>0,Ek2-Ck2<0,况类型过热/平淡做出的后验判断分别为即:当政府采取鼓励消费政策时,房地产商持有房产P(n1/g1),P(n2/g1),在观测到政策采取抑制消费的预期收益成本Ek1-Ck1为正值;当政府采取抑制政策时对房地产市场状况类型过热/平淡做出的后消费政策时房地产商持有房产的预期收益成本Ek2验判断分别为P(n1/g2),P(n2/g2).房地产商根据-Ck2为负值.贝叶斯法则修正自
7、己的后验概率,进而判断当前市场水平状况.根据信号博弈的特点,其完美贝叶斯均3分析[1]衡的条件是nknk3.1政策效应信号博弈下政府与投机者的混同均P(≥∑P(=1gi)nkgi)衡(k=1,2;i=1,2).混同均衡,即不论政府认为市场水平为何种类另外,Ug和Ud表示政府和房地产商的得益.令开发型,均选择发送相同的信号.这时房地产商的策略由商的效用函数其预期收益EU[4]d决定.假定政府只选择发送g1,Ud=(Pt-C0)×Q+Eki-Cki.即鼓励消费政策,则其中:Pt表示房地产商在t时期将房产卖出的价格EUd=
8、C1Q+(2q-1)xQ+q(E11-C11)+价格;Co表示房地产商单纯建房成(不包括成本贷(1-q)(E21-C21).款所需还的利率等);Q表示t时期市场交易量;Eki那么当1/2≤q≤1时,可以得到结论.因为Ek1-表示房地产商在市场状况为nk政府采取政策gi时Ck1>0,所以EUd>C1Q.即:当房地产商认为出现持有房产(未卖出房产)
