土地市场中政府与开发商的博弈分析

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1、土地市场中政府与开发商的博弈分析内容摘要：在渐进转型的中国，由于土地市场发育不完全，土地市场中的寻租行为时有发生。本文通过对政府与开发商之间的寻租进行博弈分析，探索在土地征用过程中各方利益群体的行为取向、影响因素及土地市场中的寻租活动给社会造成的巨大损失，并提出了进行制度创新、规范政府行为以限制土地市场寻租的相应对策。　　关键词：寻租行政行为博弈制度创新　　　　租金一般而言是指为了使用不属于自己的一件工具或某个设备的一部分而需要支付的费用。在其他时候，租金是指一项资产所得到的超出其最佳选择性收益的一部分回报，这一概念时常被称为“

2、经济租金”，在本文中，“租金”是“政府行为所创造出来的经济租金”的简称。　　我国的土地市场发育还不完全，存在许多问题。其中，政府与开发商之间的寻租活动就是一个值得注意的问题。在房地产热中，受巨大的经济利益的驱使，许多社会团体、事业单位、个人，纷纷卷入土地经济活动中。　　　　政府与开发商之间寻租活动的博弈　　　　在土地市场上，往往是国家制定规则，在规则的框架下，国家以“行政权的单方性与强制性”以及“行政行为单方意志性与强制性”施加影响，从而使博弈参与的其他方往往在国家提供的强制性的制度面前被设定和约束自己的选择空间。而行政过程是一

3、种扁平结构，是单方性、强制性的，区别于司法过程的三维空间。在土地市场上,政府与开发商的博弈焦点体现在对开发商的授权上,由于此种授权在某种程度上可实现经济利益的低成本或零成本，所以获取这种授权就成了开发商在对政府博弈中的现实目标，授权过程同样是个行政过程。　　在行政过程中，相对方(开发商)与公务员之间展开面对面的博弈，但在理论层面所设定的行为模式中，相对方却是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量，这种非对称性，或者错位，可能为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间——或者行政机关进行机构寻租，或者公务员利用权力设租、寻租。由此可见，历经

4、了“行政主体——行政机关——公务员”这两层信息非对称性的委代关系，公务员或者因收取租金而不能与相对方进行正当博弈，或者疏于激励与制约而不愿与相对方展开博弈，这毫无疑问地会导致公益目标不同程度的落空，并殃及第三者（在此博弈中为被征地农民）的利益。　　在此博弈中，参与人1的行动集合有两种，即不寻租与寻租。参与人2的行动集合也有两种，即正常手段与灰色手段。两者的得益矩阵如表1所示。　　进行逻辑分析后不难发现，如果参与人1不寻租，U22=0，即参与人2不能以灰色手段获取利益；若参与人1寻租，则U23<>U13，为了进一步分析

5、，我们假设参与人l和参与人2均为纯粹的本位主义者，因此，任何的可能获利机会没有抓住的话就是损失，因此，U12<0，U21<0。　　所以在该博弈中，没有双方都能接受的纳什均衡解：对参与人2而言，如果政府不寻租,自己的最优策略是以正常手段获取利益；如果政府寻租,自己的最优策略是选择灰色手段；同样，对参与人1而言，如果参与人2以正常手段获取利益，自己的最优策略是不寻租，而在参与人2选择灰色手段情况下，最优策略是寻租。所以只要行政监察机制不完善，这种博弈就会无限期地进行下去，双方永远都找不到使其均满意的策略。　　由此可见，该

6、博弈是一个混合策略博弈问题，即参与人1与参与人2是随机选择其策略的，他们的策略有一个概率分布。　　横轴反映参与人2使用正常手段的概率，其分布在0和1之间，用1减去使用灰色手段的概率就是其使用正常手段的概率。纵轴反映了对应参与人2使用灰色手段的概率时参与人1的期望得益。图中U14与U12连线与横轴的交点Pt*即为参与人2混合策略中选择使用灰色手段的概率。因为，U14与U12连线上每一点的纵坐标都是参与人1在参与人2选择该点横坐标表示的使用灰色手段的概率时选择的期望得益。　　假设参与人2选择使用灰色手段的概率小于Pt*，此时参与人1

7、的期望得益小于0，肯定会选择不寻租。如果参与人2使用灰色手段的概率大于Pt*，参与人1的寻租得益大于0，在此时，寻租是合算的。所以，参与人2只要保证使用灰色手段的概率不小于Pt*的情况下尽量降低使用灰色手段的概率是合算的。因此，其会使使用灰色手段的概率趋于Pt*，即其混合策略是使用灰色手段的概率为Pt*，使用正常手段的概率为1-Pt*。同理可以证明参与人1的混合策略为寻租的概率为Pt*，不寻租的概率为1-Pt*。　　如果把参与人1不寻租得益由U12降为U12`，即如果不采用完善制度、加大惩罚力度而有较多的漏洞存在，那么参与人2使

8、用灰色手段的概率会由Pt*升为Pt。如此参与人2首先会选择使用灰色手段而长期仍会选择混合策略。其使用灰色手段的概率升为Pt。同理，如果采取相应手段，如完善制度，加强监督等，参与人2的寻租概率会由Pg*降为Pg。所以，就目前而言，某些开发商正是利用了制度漏洞和某些