农地资产证券化及农地流转浅析

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1、农地资产证券化及农地流转浅析摘要：本文通过分析农地资产证券化和农地流转之间的相互关系，认为农地资产证券化工具对于打破当前农地流转瓶颈、扩大农地流转规模、为农业发展融通资金具有重大意义。在结合中国农村经济实际的前提下，本文提出了构建我国农地资产证券化的一般流程。最后，针对我国目前的现实情况分析了当前开展农地资产证券化的困难，得出了虽然当前我国开展农地资产证券化还不具备的现实条件，但却是未来农地市场发展的必然方向。关键词：农地资产证券化农地流转三农1.引言土地的流转对于解决农业、农村、农民问题起着举足轻重的作用，只有真正实现了土地流转，才能为

2、我们解决“三农问题”开创一个新局面，所以，近年来学术界和政府都积极推行土地流转，将其作为中国农村土地制度改革的新起点。农村土地作为一种生产资料，本身也是一种资产，土地作为一种商品进入要素市场流通是必然的趋势。既然有商品的流通那就离不开货币来做交换的媒介，这就需要农村金融体系提供大量的资金支持。我国农地流动早在上世纪80年代就已经在农民间自发产生了，随着农业现代化发展，目前我国的农地流转日益活跃，但总的农地流转规模较小、流转范围还局限于村集体内部，且农地交流形式原始。现在，要在既定的农地产权制度下促进农地流转创新，就一定要有新思路，借鉴城市

3、土地市场发展历程，我们可以看到，推行农地资产证券化必然是将来农地流转市场的发展方向。2.我国农地资产证券化的重要意义我国的农地资产证券化一般是指“土地承包经营权”的资产证券化，是指将承包土地的权利或者承包土地所能获得的收益，通过结构化重组，转变成为可在金融市场上自由流通的工具。在我国农地流转市场上推行农地资产证券化具有十分重要的意义：资产证券化为农地流转提供了一个新的载体.使农地在大范围内流通成为可能土地作为一种自然资源，具有位置固定性，质量差异性且难以分割的特点，因而在流通过程中无法像其他商品一样可以自由流动。这就需要一种能够替代性的资

4、产，代表土地权利束中的某种或某几种权利在市场上的流动，从而间接地实现土地的经营权的流动。而最佳的替代性资产就是农地证券，作为一种权利凭证，农地证券不仅能够在全国甚至全球市场上自由流动，而且还可以无限细分，从而降低农地投资门槛。资产证券化为农业发展融通资金.降低投资风险土地是稀缺资源，而土地证券化产品的变现性又强，且国家对三农问题向来持扶持态度，所以，土地证券化产品在资本市场上应当会受到投资者的青睐。虽然农业本身具有弱质性、风险高，但由于资产证券化真实出售、破产隔离和外部信用等制度，大大降低了农业投资的风险性，从而降低了农业融资成本。资产证

5、券化具有价值发现功能，可解决农地流转过程中的定价问题农地承包经营权资产证券化使农地承包经营权由实物形态转变为价值形态，由资产形态转变为资本形态，从而能够通过资本市场的微观活动为证券定价，而农地证券的价格也为农地其他形式的流转提供了一个价值参考。2.我国农地资产证券化的流程设计农地资产证券化涉及的主体原始权益人：是指证券化资产或权利的所有人，当他们需要进行融资时，首先要鉴定用于资产证券化的资产，典型的该类资产应当具有未来现金流入。然后再将其资产真实出售给特殊目的公司以融资。一般而言，拥有土地承包权的农民，或者是将农民手中的土地经营权集中到一

6、起的农村集体经济组织及承包农户土地经营权的其他公司或单位，可以作为农地资产证券化的原始权益人。特殊目的公司(SpecialPurposeVehicles):是指在证券市场中具有特殊目的的载体，是接受发起人的投资组合,对该组合进行结构性重组，并将重组后产品发行到金融市场上进行流通的高信用等级机构。其设立的目的在于对资产进行“破产隔离”，本身也因为有严格的业务范围限制所以一般不会发生破产。一般的研究认为农村信用合作社是农地资产证券化SPV角色的首选，其理由如下：一是农信社作为银行性金融机构，有发行土地资产证券化产品的条件和愿望；二是投资者相信

7、农信社的破产隔离能力；三是农信社是社员民主管理的，拥有群众基础，资产证券化的原始权益人相信并且依赖农信社。担保公司：是对发行的证券化资产进行信用升级，为特殊目的公司(SPV)按期还本付息提供担保的机构。其在资产证券化的整个过程中承担着重要作用。在目前我国信用担保机构缺乏的现实条件下，由政府作为主导，为农地证券化提供发行担保是当前的最佳选择。农地资产证券化的运作过程第一，为了特定开发目的，筹集资金，向农民购人土地资产使用权，并将该使用权交给专门的公司或组织，有其作为发起人，将具有一定经营权限的土地使用权组合成资产池。这个过程一般同农村土地股

8、份公司的建立一起完成。第二，发起人将以该土地经营产生的未来一定时期内的现金流为保证，将这一未来收益出售给SPVo土地与一般不动产有很多共通之处，不可流动、异质性。但土地却有着其他资产没有的双重