住房改商用法律问题研究

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1、独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的J研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得安徽大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：舞玳“弋签字日期：wf矽年y月习日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解安徽大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件

2、和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权安徽大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名：寿彳Ⅵ乞导师签名：签字日期：刈妒年切月矽日签字日期：加‘严年牟月节日目录摘要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯IAbstract·····································································

3、············III引言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1一、“住改商”的利弊分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2(一)“住改商”之弊⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2(二)“住改商”之利⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3二、国外“住改商”法律规制及其启示⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6(一)“住改商”法律规制方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6(二)启示⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8三、“

4、住改商”的法律要件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10(一)合法、合规⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10(二)经利害关系业主同意⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12四、“住改商”的限制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯l8(一)限制“住改商”的基本原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18(二)“住改商”的经营范围的限制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20(三)限制的具体形式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

5、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30摘要“住改商”在我国有其产生的深层次背景。自改革开放以来，中国经济实力不断增强，市场竞争愈来愈激烈。以往的铁饭碗逐渐被更多的自由职业取代，下岗职工、创业青年，昂贵的写字楼租金无法承担，于是开始在住宅进行商业的经营活动，“住改商”应运而生。2002年颁布的《中华人民共和国中小企业促进法》体现了国家对于中小企业发展的重视和法律的推动

6、。在经济、政策、法律的共同推动下，“住改商”开始遍布全国。但是随之而来的是利益冲突和一系列的法律问题。本文通过对“住改商"进行剖析，为平衡利益、定纷止争提出建议。“住改商”给住宅区环境造成不良影响，其对公共资源的高要求和高使用频率导致住宅区配套资源供不应求以及“住改商”给国家税费造成一定程度的损失。尽管如此，我国并未采取“住禁商”，是充分考虑到了其对经济的推动、就业的刺激以及对城市空间多样化的促进作用。故此，不能因为“住改商”存在弊端就改为“住禁商”，而应当在充分发挥其作用的同时，对其产生的弊端

7、进行不断的改进和完善。世界大多数国家对于“住改商”都采用相对禁止的方式，通过限制手段克服其可能带来的弊端和不良影响，值得我国加以借鉴和改良。但是由于各国国情的不同，不能一味的照搬照抄。应当充分认识到“住改商”及中小企业发展对于经济推动的重大作用，吸取其他国家和地区限制“住改商”的规定，在允许“住改商”的前提下，对其进行限制，从而降低不良影响。依据我国法律及司法解释对于“住改商”的规定，其应当具有以下三个法律要件：其一，合法合规。即符合我国法律、司法解释、法规及管理规约的规定，包括《物权法》、《最

8、高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。其二，经利害关系人同意。在此部分对利害关系人的认定、“一票否决”规则以及同意规则进行了详细的分析。但是这其中仍旧存在一定的不足，应当在现有法律规定下对其进行细分：首先明确“有利害关系业主”的范围；其次，采用全票通过为原则、“多数决”为例外的方式表决通过“住改商”行为，并将明示同意纳入法律规定。无论是从公共利益还是从法理角度出发，都应当对“住改商”进行限制。对经营范围的限制应当依