1．德国国民经济及房地产市场概述

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1、住房保障制度国际比较研究——德国卷德国住房市场与住房保障制度初稿执笔人：梅吉瑞典皇家工学院房地产管理硕士研究生修订人：陈杰1．德国国民经济及房地产市场概述1.1德国国民经济概况德意志联邦共和国（TheFederalRepublicofGermany）位于欧洲中部，领土面积357030平方公里，行政区划为联邦、州、地区三级，共有16个州。2004年底有人口8250.1万（）德国统计年鉴2005），主要是德意志人。德国是首批使用欧元的11个国家之一。德国是高度发达的工业国，经济总量位居欧洲首位，世界第三，近年保持世界第一出口大国地位，近1/3的就业人口为出口行业工作，其工业产品的一

2、半销往国外。德国工业以重工业为主。2005年，德国国内生产总值22440亿欧元，增长0.9％，人均国内生产总值27200欧元；国民收入16850亿欧元，增长1.6％，人均20400欧元。通胀率和失业率分别为2.0％和10.5％；外贸总额为14117亿欧元，其中出口7861亿欧元，增长7.5％，进口6256亿欧元，增长8.7％，盈余1605亿欧元；国家财政赤字745亿欧元，占国内生产总值的3.3％。2003年社会福利总支出为7328.86亿欧元，约占国内生产总值的33.88％；2004年国家负债总额达13950亿欧元，人均16908欧元（德国联邦统计局）。社会市场经济制度（Soz

3、ialeMarktwirtschaft），是二战后德国奉行的基本经济制度。这种经济制度既背离了过去曼彻斯特自由主义的“你斗我、我斗你”的原则，又摈弃了国家直接控制经济运行的经济统制方式。在保证个人首创性的自由发挥及私有财产神圣不可侵犯，并确保这些基本权利服从于社会责任的前提下，国家在市场经济中发挥调节作用。国家规定市场活动的框架条件。在这个框架内，由个人和企业自主决策，市场供求和分配主要由市场决定。其经济政策主要表现为，减少国家干预，减少财政赤字，鼓励自由市场经济，进一步实行非国有化。德国的国际竞争优势主要体现为：高生产率、人口素质较高、技术水平高、具有创新精神的科学家、完善良

4、好的基础设施、社会安定、货币稳定（贬值率每年在1%上下波动）以及可靠的政治环境。最重要的经济部门包括，汽车工业、机械制造业、电气工业、化学及制药工业、钢铁工业等。德国是欧洲人口最稠密的国家，人口密度每平方公里230人。德国同时也是人口老龄化十分严重的国家，2003年，60岁以上老年人占人口的23％，20岁以下的青年和儿童占21％，25-45这个年龄段（购房的主力军）只占到了30%，而且据预测2020年这一年龄段的人口比重将进一步下降到25％。德国的家庭很大比重为小家庭结构，1-2人为个体家庭单元的比重占到了70％。德国还是世界人口出生率最低的国家之一，近年人口增长主要依靠外来移

5、民。受德国移民政策的推动，2003到2050年，德国的人口将有6.2％的增长，到2010年，德国的人口将达到8300万，2050年将达到8700万(据欧洲房地产统计数据2004,HousingStatisticsinEuropean2004预测)。德国的人口分布很不平衡，城市化程度很高，人口主要集中在柏林、鲁尔地区、莱茵—美因地区以及莱茵—内卡河流域等工业区和经济中心，西部人口密度明显大于东部。11住房保障制度国际比较研究——德国卷1.2德国房地产市场概况德国房地产市场是政府主导下，通过市场手段进行的，以保障公民基本居住条件为国家政策导向的，住房销售和租赁市场并举，居住与投资兼

6、容发展的，较完善、成熟的市场。在以保障公民基本住房权的政策主导下，二战后，德国各级政府均把解决公民基本居住条件作为施政的重中之重。德国政府明确指出，政府的职能是提高自有住房率，提供必要的房地产政策以适应不断出现的市场要求。二战后，德国大规模兴建“福利住房”(由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅)。据统计，德国先后建造了近1000万套“福利住房”。受国家政策影响，德国房地产市场呈现两大特点：一是房地产价格多年基本保持稳定。1980年至今，房价稳有升，年均升幅为3％，最高年升幅仅7％；二是租赁住房比例较高。目前，德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。表1：198

7、0-2002年间德国住房租买结构购买租赁全国42％58％前西德地区42～45％55～58％前东德地区30％70％DwellingStock,EU-Tenure1980-2002，表中数字为大约数从1980年到2002年，德国住房的租买比例基本保持稳定，但是前西德和前东德的租/买比例明显有很大不同。数据上显示，前西德的租/买比例大致处于五比五的状态，但是买房比率（43-45%）明显低于租房率（55-58%）。前东德买房比率相对更低，大概在30%左右，1990年达到最低点24%。住房投资结构方面