论房地产登记和我国房地产登记制度的完善

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1、辽宁师范大学硕士学位论文论房地产登记和我国房地产登记制度的完善姓名：刘宝亮申请学位级别：硕士专业：科学社会主义与国际共产主义运动指导教师：丁慧20060501论房地产髓记和我国房地产鸯记制度的完善论房地产登记和我国房地产登记制度的完善研究生：刘宝亮指导教师：丁慧专业：科学社会主义与国际共产主义运动方向：中国社会主义法制建设中文摘要：房地产是人类赖以生存的基础，具有鲜明的稀缺性，其权利的维护对国家、社会和个人米说都是十分重要的。房地产登记是当今世界各国普遍采用的公示方法，它较好地调整了房地产权利归属与利川的关系，为房地产权利的确认、转移提供了保障与便利。在我国，由于

2、历史渊源的差异，在民族传统和心态上房地产交易习惯采用“契据”交易模式，由登记机构对其进行登记是从西方国家引进的法律制度。由于房地产所有制、房地分离的管理模式和立法主体的多元等原因，加之部门利益，我国房地产登记制度片面强化登记的行政管理功能，而忽视了登记嘲有的公示功能，有关登记的法律规定零乱、重复、矛盾，登记制度一直未能真正发挥其应有的作用。因此，我们有必要对房地产登记理论进行研究与探讨，同时借鉴国外登记制度的成功经验，结合本国实际情况，改革和完善我国的房地产登记制度。本文分四个部分：第一部分，从房地产登记的目的、功能和性质出发，摆脱传统观念和本国现实的束缚，对登记

3、目的、登记功能及登记性质进行重新再认识，创新性地概括了房地产登记的概念。第二部分，参考国外房地产登记法律制度理论，对登记效力、登记程序和登记机构进行了比较雨『分析，以利于借鉴其中有益的经验。第三部分，在我国房地产登记制度的立法和登记实践基础上，总结山我国现行房地产登记法律制度的现状和存在问题及危害。第四部分，在坚持符合法理和我国国情的基础上，按照科学原理反映我国经济社会发展年¨人民群众对房地产登记制度的客观要求，提出了应明确登记立法思想、制定一部统～的房地产登记法律、基于“登记保护”模式来构建登记制度、赋予登记以公信力、深化登记机构的改革、确保登记信息的公开、降低

4、登记成本、引入公证机制等完善我国房地产登记法律制度的对策，以期为我国房地产登记法律制度立法与实践、改革与完善提供有价值的建议。关键词：房地产登记；概念；比较与借鉴：完善：对策．一·一月lJ舌房地产业在每个国家的国民经济中都处于举足轻重的地位，房地产快速升值，人们对房地产的权属观念不断增强。房地产登记制度是现代房地产法律制度的基础和核心，是房地产登记机构进行房地产登记的法律依据，它的建立与完善是世界各国不动产制度立法发展的趋势，备受世界各国法学界和立法者所关注。长期以米，我国对房地产的立法和管理人为地分割而治，登记制度缺乏统一性、规范性和可操作性，不能有效地解决新情

5、况、新问题，其社论房地产臀记和我困房地产=；；!记制度的完善会平¨法律价值已经不能真正满足我国的发展需要，严重束缚了房地产业发展的步伐。因此，有必要对房地产登记的基础理论、登记实体与程序理论的构建等重新认识，在结合现实和存在问题的基础上提出建议，以期对我国房地产登记制度的改革和完善有所稗益。一、房地产登记的概念研究概念对于研究--fl学问来说，都具有十分重要的价值。房地产行业的飞速发展促进了有关房地产法律的研究不断深入，房地产法有成为-fq独立法律科学的趋势。登记作为房地产法律的不可缺少的组成部分，必须首先明确它的概念，没有准确的法律概念，就不能构建明确的法律体系

6、。然而，目前法学理论界对房地产登记的概念却没有一个统一又切合法理的观点。所以，本文首先从登记的目的、功能和性质等三个相互联系、相互作州的方面出发，米研究房地产登记的概念。(一)房地产登记的目的要准确地理解房地产登记的目的，我们不能不联系到它的起源与发展。房地产登记制度设立的最初动因是从个人目标出发，通过登记明确其权利，保护私人财产权利，保障交易安全，具有明显的私法行为性质。随着社会利茄的强化，价值观念由“个人本位”向“社会本位”转变，国家实施登记手段以对房地产资源和市场要素进行宏观调控，为社会发展与规划提供可靠的依据。于是，登记又有了维护社会秩序和公共利益的目的。

7、相应地，登记行为便表现出公法行为的性质。关于登记的目的说法不一，“行政管制目的论”是我国理论界与实务界有代表性的观点。“登记行为是为了实现行政管理目的而进行的，体现了国家管理房屋的行政目的。”[1]登记是国家基于社会公共事务管理者和土地所有人的双重身份对房地产权利关系进行干预，为合法有效的房地产归属与利用关系提供强制力支持，有力地保护了权利人的合法权益。另一种有代表性的观点认为，“登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。”[2]台湾的王泽鉴先生认为，“以登记作为不

8、动产权利变