我国房地产登记制度存在的问题及完善

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1、我国房地产登记制度存在的问题及完善【】随着我国市场经济的迅速发展，房地产市场日渐繁荣，房地产登记制度也越发重要。它在维护房地产市场秩序，保证房地产交易安全方面起着重要作用。我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度，为我国的房地产登记制度提供了法律基础，但还存在许多漏洞，有待于进一步完善。本文首先分析了房地产登记制度的概念、特征和目的，随后详细分析房地产登记制度存在的问题，在此基础上提出了相应的完善建议。　　【关键词】房地产登记；登记薄；赔偿责任　　1房地产登记概述　　所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请

2、将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。　　房地产登记主要具有以下特征：　　第一，实质审查性。在我国的房地产登记中，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行审查，并做实地勘验。《城市房屋权属登记管理房屋登记办法》第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在

3、登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”　　第二，登记的公开性。登记的内容应该是公开的信息，登记部门必须将登记的事实向社会公布。房地产登记的一个重要作用就是能使普通民众通过查的阅相关登记内容资料，对房地产基本的情况得以了解，进而决定是否进行相关法律行为。　　第三，登记的区域性。在登记的管理为地域管辖，即房地产权利的登记使房地产所在地的房地产管理登记机关办理。　　第四，登记的设权性。登记房地产的一个重要目的在于使房地产变动的事实获得法律上所

4、赋予的权利。　　第五，登记的强制性。任何拥有或使用土地以及以上的建筑物的单位和个人都必须依照法律进行登记。　　房地产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将房地产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解房地产上所形成的物权状态，如房地产的面积、所有权的归属、物权的变动情况及物上有无负担等，使公众能安心交易而不必担心有不测之害，从而保证交易的安全。　　2我国房地产登记制度中存在的问题　　2.1房地产登记机关不统一，登记信息分散　　房、地登记机构分设。虽然当前在上海、深圳等城市基本实现房屋、土地

5、的登记机构合一，但全国大部分省、市仍实行房、地登记机构分设，房屋所有权、土地使用权等权利分别在房屋产权管理部门和国土规划管理部门登记，这种多头登记产生了诸多弊端：1.由于登记机关分散，交易的当事人就要先后去两个部门申请登记，缴纳两次登记费用，增加了经济负担。当事人在两个部门之间来回奔波，影响房地产流转速度，阻碍房地产市场的发展。2.就房地产物权登记，国家成立了两个登记机构，其中有许多重复劳动的地方，如对房屋的界址会出现重复实地勘测等，这不利于资源的合理配置。3.当两个登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的

6、正当利益，增加其不合理的负担，而且会扰乱正常的法律秩序。①　　2.2登记机关的赔偿责任机制还有待改进　　《房屋登记办法》对登记机关的赔偿责任作出了与《物权法》一致的规定，因为登记机构自己的原因导致的登记错误，登记机构对造成的损害要承担相应的责任。对于登记机构承担的责任是完全的民事赔偿还是国家赔偿存在争议。因为目前的登记机关虽然是事业单位，但是人员基本上还是公务员编制，依靠财政拨款，如果实行完全的民事赔偿责任，其无法承担；如实行完全的国家赔偿，受害人的补救是非常有限的。因此只能采取由法官在实践中进行裁量的方法。

7、《房屋登记办法》目前无法解决这个问题，登记机关的赔偿责任机制还有待改进。　　2.3在具体的操作程序方面还有待完善　　2.3.1房地产登记程序过于复杂和烦琐　　申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量。　　2.3.2登记记名不透明　　在现实的房地产登记实践中存在以下两种错误倾向：一方面，由于管理上错误思维的影

8、响；另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用，这在某种程度上是公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力造成的。　　2.3.3登记模式混乱　　初始登记是指房地产的第一次登记，总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记。在实践中，它们并没有完全区分开来。地籍整理是一项十分必要的制度，比如现在