我国不动产登记制度存在的问题与完善对策

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1、我国不动产登记制度存在的问题与完善对策摘要：我国越来越重视对私有财产的保护，研究作为财产保护的不动产登记制度，具有十分重要的现实意义。我国民法学者认为建立不动产登记制度应当遵循统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权利证书的五个统一原则。作为不动产登记重要标的物的土地与房产，其权利状况存在差别，总登记、初始登记、变更登记的程序肯定是有差异的，不可能强制统一；由于不动产权利状况的差异，要统一权利证书也是十分困难的。在分析了我国不动产登记制度现状与存在的问题基础上，提出了一提高、二并行、三统一、四规范

2、的新思路。1我国不动产登记制度存在问题之分析1.1我国土地登记存在的主要问题土地登记制度的建立，为我国国土资源管理奠定了良好基础。但是我国的土地登记本身还有不少制度缺陷需要完善。（1）土地登记的立法混乱，土地登记的地位不高。作为我国基本法律的（土地管理法），其重点放在了耕地保护方面，在规范土地登记方面存在不足，主要表现在：有关土地权利的规定不系统、不规范；没有明确对于土地登记机关错登和误登的土地证书如何作出注销处理；对土地用途更应办理土地变更登记的规定缺乏可操作性。对于房产登记，由于多年的争论和规定，土地证书已作为房产

3、登记的必备资料。但实际工作中，房产登记部门并没有完全按照规定以土地证书作为房产登记的依据，只是对登记申请人要求其出具土地来源资料，出现了许多用地不合法，但却拥有房产权利的情况，这一点在城镇住房用地登记发证工作中表现尤为突出。因初始土地权利不合法，已影响了土地变更登记的工作进展。在涉及土地登记的法律中，《城市房地产管理法》、《林业法》管理的是片，《铁路法》管理的是线，而《土地管理法》则管理的是面。由于相关法律之间界限模糊，造成土地分散登记的势头有扩大趋势直接威胁着土地交易安全和土地市场的稳定，对实现城乡地政统一管理将产生

4、不利影响。（2）区分地上权登记缺乏规范。实际工作中经常需要解决区分地上权登记的问题，像地下通道、地下商场、地下旅馆、城市轻轨等。由于我国现行的土地管理法规没有对此项权利进行规范，按照地上权登记依据不足。根据笔者调研的情况看，地方普遍做法是引用土地使用权（地下）概念，按照地上权的权益，界定权利范围。（3）分级登记违背了土地登记的统一性。土地登记实行的是属地统一登记、统一程序、统一机关制度。属地统一登记，加大了对土地登记宣传的力度，强化了登记手段，有利于根据具体情况制定符合本行政区域范围内的具体登记方法。笔者认为，对一个行

5、政区域内（包括开发区）的登记发证，只应由一个登记机关负责统一办理，以保持资料的统一性和完整性，避免登记的重叠和遗漏。（4）变更登记申报资料如何审查。变更登记审查是实质审查，还是形式审查没有规定；加上涉及土地转让的问题，登记机关承担着很大的风险。另外更名、合并等变更登记的依据没有明确规定，尤其是更名登记是依据主管部门的文件，还是依据工商部门的执照变更，在（土地登记规则）中不明确，实际工作中已出现了法律问题和工作纪律问题。现在看来，土地登记的差错主要出现在初始登记，一是登记机关未认真进行调查；二是在登记过程中未认真查阅已登

6、记资料而造成重登和漏登。1.2我国不动产登记的问题症结由于我国不动产行政管理体制的特殊性，土地主要由国土资源管理部门负责管理与登记，房屋由建设部门负责管理与登记，使得我国不动产登记的主要症结表现在以下方面。（1）不动产登记机关没有统一。1983年（城市私有房屋管理条例）颁布，规定城市私有房屋由房屋所在地人民政府房产管理机关管理，确立了房产管理机关登记房屋产权的规范；1986年制定的（土地管理法）确立了国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作；1991年颁布的（土地管理法实施条例）在坚持这一原则的基础上，进一步明确了

7、国有土地使用权、集体土地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；1995年颁布的（城市房地产管理法）仍然维持了这样的格局。虽然该法规定地方政府可以设立一个部门统一负责不动产的管理工作，但目前只有少数地方实施了两证合一的登记方式。房产与土地分别登记，手续繁杂重复。耗时费财，也容易导致不动产产权主体不一的问题。（2）房产登记具有明显的行政管理的印迹。突出表现在房产登记法规大多是由行政规章组成，即使是《城市房地产管理法》也多是从行政管理的角度进行规范。在《缄市房屋权属登记管理办法》中规定房地产行政主管部门代表政府对房屋

8、所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，明显带有行政色彩。我国涉及房屋产权及登记的法规有数十种之多，它们之间就存在规范冲突的地方，使房屋产权确认、登记、保护处于制度混乱的状态，导致我国房屋产权登记规范与效力不一致和不统一。（3）登记效力不确定。问题比较突出的是，房屋产权转移登记是物权权利登记的效力被忽视。房屋产