我国不动产登记制度的缺陷与完善

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1、人事工作总结人事部的工作通过这一年时间的磨合，对人员管理、权法的重要制度，也是近代各国民法普遍采用迭的制度。我国物权法中有关虏不动产登记制度的规定还具跌有一定的缺陷，文章主要列∮举了物权法中的不动产登记燕制度的缺陷，主要有：登记机关不统一和预告登记制度不完善，并给予了建议，即坂：统一不动产登记机关和完瑟善预告登记制度。【关便键词】：不动产登记不动产鹂登记制度缺陷不动产登记制入度完善一、不动产登记制度的概念和立法意义1.不动产登记制禽度的概念关于不动产登镶记制度的概念，不同的学者跹11/11有不同的

2、观点。王利明教授ゅ的观点是：不动产登记是登写记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关芪依据法定的程序进行登记。颉孙宪忠教授的观点是：不动Ｓ产登记是经权利人申请，国胁家有关登记部门将有关申请姻人的不动产物权的事项记载蜱于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动┝产登记是指土地及其定着物碹之所有权和他项权利的取得淑、丧失与变更，依法定程序脆记载于有关专职机关掌管的籼专门的簿册上。综上所述，跻所谓不动产登记是指经权利６人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取季得、丧失与变更，依法定程

3、睑序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不扃动产登记事实上包括两层含岚义：一是登记与否的事实状躐态，二是登记的过程或程序铠。2.不动产登记制度┗的立法意义第一，不动庸产登记为不动产物权变动提赣供法律基础。在依据法律行獬为发生的物权变动的情况下咐，为了表现物权的排他性并佯保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为淅发生的物权变动以登记为要焉件；在非依法律行为发生的涤物权变动的情况下，不动产荬登记是权力处分权的前提条旗件。loCALHOSt因嵛此，不动产登记在本质上

4、是┹决定不动产物权变动是否完谔成的法律工具，旨在给不动驮11/11产物权变动提供法律基础，苫而不是为了实行行政管理。第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支鸭持的法律基础。由于不动产持物权是涉及国计民生的重要谄权力，故现代社会中的不动缳产登记机关都是国家机关，勐由国家机关出面承担登记责厝任，以国家行为的严肃性为蹊登记的真实性提供保障，使妫登记具有为社会一体信服的粽法律效力，即任何民间证明叉都不可比拟的国家公信力。砒不论客观情况如何，法律确啃认不动产物权的标准是登记芈簿的记载，以登记簿上的记翱载的权

5、利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序前；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，莰这种行为及其后果当然应该ヶ得到物权法保护。第三搏，不动产登记的统一性是不皈动产物权统一性是不动产物沙权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提谲供了一个在整个法律实施范兵围内发生的一切不动产物权腾交易才有了统一的法律基础ㄖ和规则。如果没有这个统一妒的基础和规则。如果没有这硷个统一基础，公正有血的不害动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。11/11ｅ二、我国不动产登记制度的氚缺陷综观我国现行筱的不动

6、产登记的法律规范，巍可以用两个字来概括：“散灬乱”。尽管在物权法制定初及期，孙宪忠等专家都呼吁出蠹台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权芴属登记的规定仍散见于各项胂单行的民事法律法规之中，圉没有一个统一的不动产登记è法，且相关规定之间存在着蜻冲突、矛盾，没有统筹协调彗和具体制度的统一。1阄.登记机关不统一我国Ｏ目前从事不动产物权登记的︳机关有多个，如土地登记在⒒土地管理部门，房屋产权登经记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权忉登记在森林管理部门等，例凛如《中华人民共和国土地管有理法

7、》第5条规定：“国务眺院土地行政主管部门统一负馐责全国土地的管理和监督工算作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规剑定：“土地登记内容和土地焚权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。喁11/11《中华人民共和国森林法》避第三条第2款规定：“国家葡所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林ａ木和使用的林地，由县级以芡上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使郦用权。”《担保法》第42侔条规定的不动产登记部门就疥有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政艟府规定的部

8、门等，而且这些蔓部门都具有管理不动产的行织政职能。这样规定的弊绣端也是显而易见的：登记机碚关分散，既不利于登记机关埔之间的相互沟通，也不利于┩当事人的查阅；登记机关权阗力纵横交错，会扰乱正常的裢法律秩序。正如孙宪忠教授庸所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，μ不但会损害当事人的正当利蒋益，增加其不合理负担，而旱且会扰乱正常的法律秩序；渍由于多个行政部门进行登记尝，所发权证权属界址经常发砸生冲突，会导致不动产所有谇人