我国房地产登记制度的完善

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1、我国房地产登记制度的完善　　篇一：浅谈我国房地产登记制度存在的问题及对策　　浅谈我国房地产登记制度存在的问题及对策　　摘要：房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文探讨了我国房地产登记制度中的几个问题。　　关键词：房地产登记制度　　我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但还不健全,存在

2、着许多漏洞,有待于进一步完善。　　一、我国土地登记存在的主要问题　　土地登记制度的建立，为我国国土资源管理奠定了良好基础。但是我国的土地登记本身还有不少制度缺陷需要完善。　　1、土地登记的立法混乱，土地登记的地位不高。作为我国基本法律的（土地管理法），其重点放在了耕地保护方面，在规范土地登记方面存在不足，主要表现在：有关土地权利的规定不系统、不规范；没有明确对于土地登记机关错登和误登的土地证书如何作出注销处理；对土地用途更应办理土地变更登记的规定缺乏可操作性。对于房产登记，由于多年的争论和规定，土地证书已作为房产

3、登记的必备资料。但实际工作中，房产登记部门并没有完全按照规定以土地证书作为房产登记的依据，只是对登记申请人要求其出具土地来源资料，出现了许多用地不合法，但却拥有房产权利的情况，这一点在城镇住房用地登记发证工作中表现尤为突出。因初始土地权利不合法，已影响了土地变更登记的工作进展。　　（2）区分地上权登记缺乏规范。实际工作中经常需要解决区分地上权登记的问题，像地下通道、地下商场、地下旅馆、城市轻轨等。由于我国现行的土地管理法规没有对此项权利进行规范，按照地上权登记依据不足。根据笔者调研的情况看，地方普遍做法是引用“土

4、地使用权（地下）”概念，按照“地上权”的权益，界定权利范围。　　（3）分级登记违背了土地登记的统一性。土地登记实行的是属地统一登记、统一程序、统一机关制度。属地统一登记，加大了对土地登记宣传的力度，强化了登记手段，有利于根据具体情况制定符合本行政区域范围内的具体登记方法。笔者认为，对一个行政区域内（包括开发区）的登记发证，只应由一个登记机关负责统一办理，以保持资料的统一性和完整性，避免登记的重叠和遗漏。　　（4）变更登记申报资料如何审查。变更登记审查是实质审查，还是形式审查没有规定；加上涉及土地转让的问题，登记机

5、关承担着很大的风险。另外更名、合并等变更登记的依据没有明确规定，尤其是更名登记是依据主管部门的文件，还是依据工商部门的执照变更，在（土地登记规则）中不明确，实际工作中　　篇二：我国房地产登记制度的研究　　房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该

6、制度略陈管见。　　一　　当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：　　（一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。　　（二）权利登记制度。又称登记要件主义或德国法

7、模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。　　（三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、　　菲律宾、马来西亚以及美

8、国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。　　〔1〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。　　我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证