园洲-物业管理工作方案

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1、目录1．前期筹备工作2．暨成立物业管理服务中心暨接管进驻3．物业管理与服务工作的整体设想4．物业管理服务的相关制度10一、前期筹备工作俗话说：不打无准备之仗！因此，为使阳澄物业顺利、成功的接管园洲花园，我们需要做大量的筹备工作；为使我们的工作付出能有方向、有步骤的进行，需从以下几方面入手。一、开发公司出资成立新物业公司根据《物权法》、《物业管理条例》规定的建、管分离原则，新建成的物业实施物业管理的，开发建设单位和物业管理单位需区别开来，因此阳澄实业要收回园洲花园的物业管理权，就需要从形式上成立一家物业公司来操作，这样做，对今后成立业委会的工作也有利。1、收集整理注册物业公司办

2、理资质登记、工商营业执照、税务登记及服务收费许可等所需要的资料和办理程序。（相关资料已另列）2、由开发公司派员负责落实上述第1条的内容。3、成立新的物业公司来管理项目，从管理体制和帐目的处理都须与开发公司有所区别，因此管理人员和管理制度都要进行相应的准备，这就需要制定工作进度时间计划表，以指导各阶段的工作进行（该表已列）。二、新物业公司成立后的先期工作1、工作需要人来做，因此物业公司成立后，在开发商方面先要确立今后负责筹划管理物业公司的主要1-2人员，并授予绝对自主权。2、招聘并确定花园现场负责的经理人选，并就双方的合作方式进行协谈，制定且下达相应的管理目标并签订书面协议；因

3、此，该项工作应于2010年元月15日前完成。（其各部门工作人员由物业公司自行选聘）3、现场经理制定筹建管理处的工作计划，并就公司的运营向公司领导提出合理建议。（后面几部分内容均为工作计划）4、为配合项目经理工作的开展，物业公司应在后勤保障、物资采购等方面进行必要准备。（具体见清单）10二、暨成立物业管理服务中心暨接管进驻一、筹建物业管理服务中心一）、管理处组织架构物业经理副经理秩序维护部客服中心工程维护部行政综合部秩序班长消防专员前台与文化组楼宇物业助理电气设备组土建燃气组财务后勤组行政品管组环境维护部保洁班园艺班　　　　　　　　　　　　计划外判　　　　　　　　　　　　　　　

4、二）、组织架构说明：1、经理统筹管理处全面事务；按协议约定向物业公司直接负责。2、副经理协助经理开展工作，主管客服中心和环境维护部的工作，经理休假时代行经理职责。3、各中心（部门）各主任（主管）一职，具体负责本中心或部门的工作，对经理或副经理负责（必要时可设副职1名）。4、各岗位员工的工作职责详见岗位职责说明。105、关于环境维护部的设立，优先选择将保洁和化工作对外进行承包，这样有利于公司节省成本提高管理效率；如没找到合适的外包公司则需要自己组建队伍。三）、人员编制（根据目前现场需要制定）序号部门职位人数备注序号部门职位人数备注1经理114工程维护部工程主管02副经理115工

5、程领班13客服中心主任116电气技工34客服助理217燃气技工15物业助理318泥水技工16行政综合部主管019环境维护部主管17会计120保洁领班18出纳121保洁副领班19行政助理022保洁员1210秩序维护部主管123绿化领班11领班224绿化员412副领班22513秩序员16合计：37人，（不含环境维护部人员，因为该部分工作内容计划外判）四）、人员招聘与到位时间安排1、于2010年元月20日前派出1名客服主任进入到当前的物业公司任职，提前了解熟悉相关情况。2、根据初步拟定的工作时间，开发公司与现在的物业公司解约时间初步定在4月15日，为使工作顺利展开，副经理及一名工程

6、技术人员提前30天进驻现场，着手准备交接工作。副经理到达现场后，主要与前期的客服主任工作对接，制定其它人员进驻前的工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装等问题。10工程人员到达现场，就物业交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应表格资料等，协助副经理落实后勤保障工作。3、客服主任到达现场后就各方面的情况要及时与各方沟通，物业经理应在3月20日前完成各部门主管的招聘工作，经理提前15天进现场，并结合甲方的安排提前10天将各部门主管进驻现场，做必要的培训，熟悉小区情况着手交接工作。客服主任在完成上述工作的同时，还得做好客服、环境绿化部

7、资料交接的准备，配合副经理、工程人员开展相应工作。4、基层员工大部分将接收原物业公司的员工，副经理和客服主管进驻现场后，根据现场实际用人需求，可组织对外进行招聘录用及培训工作，特别是针对原物业走后，优先招聘缺编多的岗位。工程部员工在正式接管前7天，须到位计划编制人数的80%。5、财务人员由公司领导和物业经理共同选派，1名会计、1名出纳。6、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。7、因出于成本控制方面的考虑，公司拟将保洁和绿化的具体