物业管理工作方案

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1、目录1．前期筹备工作2．成立物业管理服务中心与接管进驻3．物业管理与服务工作的整体设想4．物业管理服务的相关制度9一、前期筹备工作一、注册办证1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及服务收费许可等所需要的资料和办理程序。2、负责落实以上办理注册手续。二、公司成立后的先期工作1、工作需要人员来做，因此我物业公司成立后，与开发商方面的衔接沟通，负责筹划管理物业公司的主要1-2人员。2、确定项目负责的经理人选。3、项目经理制定筹建管理处的工作计划。4、为确保物业管理服务工作顺利的开展，提前做好

2、人员招聘，物料准备。二、成立物业服务管理处与接管进驻一、筹建物业服务管理处一）、管理处组织架构物业经理副经理保安部客服中心工程维护部人事行政部设施设备维修保安员消防员前台与客服员电气维修财务后勤组行政管理绿化班　保洁绿化部保洁班9以上人员及部门可根据实际情况而定。二）、组织架构说明：1、经理统筹管理处全面事务。2、副经理协助经理开展工作，经理休假时代行经理职责。3、各部门主任（经理）一职，具体负责本部门的工作，对经理或副经理负责。4、各岗位员工的工作职责，需另行制定。三）、人员编制（可根据实际情况另行制定）序

3、号部门职位人数备注序号部门职位人数备注1经理113工程维护部工程主任12副经理114电气技工23客服部主任115燃气技工14客服员216泥水技工15前台值班2176人事行政部主管018保洁部主任17会计119保洁员58出纳120绿化员19内勤12110保安部主任12211保安员12231224合计：35人，（可根据实际需求制定人数及岗位）四）、人员招聘与到位的安排1、为使工作顺利展开，经理及工程技术人员提前进驻现场，着手准备交接工作。经理到达现场后，主要与开发商9工作对接，制定其它人员进驻前的工作计划，联系制

4、作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装、员工证件等问题。工程人员到达现场，就交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应值班表格资料等，协助经理落实后勤保障工作。2、物业经理应及时完成各部门的人员招聘工作，做必要的培训，熟悉小区情况着手交接工作。3、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。五）、办公室、作业工具及后勤保障问题的落实。1、按照最新物业管理条例，物业管理用房需有开发商无偿提供（根据小区大小提供相应面积

5、的物业管理用房）。2、对办公室要进行必要的装修，因此在接管日期前15天要将重装方案和时间确定下来！3、设计制作挂牌公示的资料文件。如《营业执照》《物业服务收费标准》《有偿特约服务收费标准》《企业资质》等。4、接管前配备各部门及各岗位所需物料、设备、工具。5、员工宿舍的安排，根据编制人员确定宿舍房间的多少。6、员工入住宿舍的房租由公司承担，宿舍的床位、储衣柜、书桌、座椅的配备问题。7、宿舍里的水、电表计量问题，热水、饮用水的问题，电视和其它娱乐工作的配备问题均需要落实。8、关于办公设备、后勤保障、工具等所需物资

6、的清单均须在正式接管前15天完成。个别项目可以随交接工作过程完善。六、财务行政人事类的准备工作。1）财务现金和应收、已收、应付、已付等各类票据。2）物业管理费的收缴情况，应收就付款项的金额、时间等。3）与开发公司、外部其它公司部门所签订的各类合作合同或协议，财务印章等。94）员工资料、劳动合同、社保关系、行政奖罚等情况。5）政府下发的各类文件资料、以及其它有必要移交的行政人事资料。6）各类办公设备与资料的情况。7）后勤设备、仓库物资和管理的情况等8）物业管理费收取价格制定，（开发公司、物业部门、业主、政府部门

7、）二、接管工作接管原则：数据、质量双方现场清点，并签字确认。对发现数量、质量不合要求的均需另列说明。可否由开发商列交接清单，我方清点，因为我们不知道有哪些资产。接管内容具体如下：1、客服类：以客服负责人为组长，客服部其它成员一起组接收小组。1）客户服务资料：交楼入住时客户志签署填写的《业户信息表》《前期物业管理服务协议》《前期临时管理规约》《验房表》等。2）装修施工资料：所填写并签署的《二次装修管理服务协议》《装修申批表》《装修施工安全责任书》及装修图纸等（如无资料可另行制定）。3）客服工作手头上跟进或未完成

8、及应注意的其它事项。4）培训日常收费软件和门禁系统软件的使用（如无此软件不培训）。2、工程类，以工程负责人为组长，工程部成员组成接管小组。1）开发公司向物业公司移交的各类设备清单：如电梯设备的技术资料、消防系统的技术资料、语音广播系统资料、门禁视频对讲系统资料、发电机资料、给排水泵的资料、车管道闸系统资料、燃气系统的资料以及其它工程设备设施的相关资料。（相关业务、维保单位的联系方式）2）图纸类，小区