存量土地再开发价值研究——以肇庆市端州旧城为例

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1、存量土地再开发价值研究一一以肇庆市端州旧城为例（东莞市城建规划设计院，广东，东莞，511700）【摘要】广东省自2009年实施“三旧”改造以来，一肓以“标图建库线”为导向推进城市更新，缺少科学有效的方法划定存量土地，导致标图建库线的用地与市场改造动力不兀配，改造工作推进困难重重。如何从市场和城市开发的的视角来理解城市更新背后的数据更替,强化对存量土地可开发动力研究的科学性，是各个地方规划职能部门所关心的问题。文章基于端州旧城的实践，通过旧城更新的经济测算、功能合理等手段对土地价值分层次加以探讨，为土地再开发提供支撑。【关键词】存量土地；土地开发；评价因子；土地整理一、背景

2、2009年，广东省将2007年以前建设的大量工业厂房、旧村、旧城纳入“标图建库线”（”三旧”改造用词，是广东省“三旧“改造政策实施中的一个重要基础内容，纳入标图建库线的项目才能享受政策优惠）,激活存量用地的二次开发。但现有的“标图建库线”用地划定简单粗暴，往往缺少对土地经济效益、牛态环境效益及规划功能合理性等的分析，导致大量划定的标图建库线用地与市场改造动力脱节，阻碍了“三旧”改造的进程。木文选取功能合理性、文化重要性、规模适宜性、经济洼地度、环境恶劣度以及景观协调度6项评价因子，通过赋值、权重法对现状地块进行可整理性评价，为存量土地划定提供科学、可操作的依据。二、现状土

3、地利用综合效益（-）端州区的发展目标发展目标：重点营造“宜居、宜游”环境，并为肇庆市打造“宜业”城市提供相关的服务配套。因此，木规划区未来应大力发展第三产业。土地利用战略方向：实现：“现代化、生态化、宜居化、可持续化”。（二）土地利用效益评价体系、目标值及权重1、构建评价体系的思路在“现代化、生态化、宜居化、可持续化”战略方向指导下，主要依据《生态县、生态市、生态省建设指标（试行）》、《国家园林城市标准》、《宜居城市科学评价标准》等国家相关评价标准，选取较常用、具有代表性且能够量化的指标，形成三级指标体系，从而建立本次土地利用综合效益评价指标体系。2、确定目标值的原则（1

4、）鉴于I口城环境重塑存在较大的难度，因此，大部分目标值以生态城市、宜居城市、可持续城市、现代化城市以及规划要求的最低指标值作为目标值。（2）部分目标值根据端州I口城作为中心城区，同时拥有商贸和旅游功能而进行相应调高，把最高指标值作为目标值，如：人均GDP、第三产业占GDP比重、地均GDP、城市化水平、人均道路面积和人均商业设施面积。（3）部分目标值的确定主要参考国家平均标准和同类城市取值，并结合规划片区现状情况，在相关指标值区间内取值，女口：人均用水量、人均用电量、人均建设用地面积和建成区人口密度。3、确定指标权垂的方法结合土地利用现状，运用层次分析法,对同级指标因子进行

5、比较和赋值,通过Matlab软件计算下一级各指标因子对上一级指标的影响力分值，最后，通过计算组合权重，得出第三级指标因子对土地利用综合效益的权重lo注:[1]大城市80平方米，中小城市100平方米（三）现状土地利用综合效益评价1＞达标率除城市化水平、人均商业设施面积、每万人拥有图书馆、文化馆、科技馆数量(个)和万人病床数等4个指标外，端州门城区其他指标均未达到目标值,达标率仅为25%左右。2、综合效益注：若现状值达到目标值要求，则对应权重值为该项指标得分；未达标指标者则按照上述公式计算经计算，端州I口城区的基本综合效益为2.5(为所有权重的总和)，现状土地利用综合效益则为

6、1.55。因此，端州I口城区现状土地利用综合效益相对较差,仍有较大的提升空间。三、存量土地的挖掘及改造思路1、端州I口城区土地利用“低效”区的挖掘本次土地利用“低效”区主要通过对地块进行可整理性评价进行划定,为保证所构建的地块可整理性评价体系具有普适性，先将特殊且不需要整理的用地划分出来，包括水域、绿地、广场用地、市政设施用地和军事用地等五大类,弃置地则直接列为“低效”区。(1)地块可整理性评价体系的构建结合端州I口城的特殊情况，影响地块是否可以整理的因素主要包括功能合理性、文化重要性、规模适宜性、经济洼地度、环境优劣度和景观协调度等。运用这些要素对区内的地块进行综合分析

7、，可将区内的用地划分为“需要整理、有条件整理和不需整理”三大类，其中，“需要整理地块”和“有条件整理地块”均属于“低效”区。地块可整理性评价体系(2)地块可整理性评价体系指标赋值原则考虑本次I口城改造旨在提升端州I口城土地利整地综合效益，因此，本部分的赋值分为三个等级，一级为一分、二级为三分、三级为五分，其中，二级为端州I口城现状平均值，以此为基准，对地块可整理性起正作用（即比现状条件差，需要改造）的为三级，分值为五分，起负作用（即较现状条件好，可不改造）的为一级，分值为一分。（3）地块可整理性评价体系的权重确定同样运用层次分