规范农村集体建设用地使用权流转的法律思考

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1、第27卷第9期山东国土资源2Ol1年9月料范农村集体建设用地使用权流转的法律思考杜文婷，陈安春(1．山东省人民检察院，山东济南250014；2．山东省国土资源厅，山东济南250014)摘要：介绍了完善农村集体建设用地使用权流转的相关制度，对其流转模式进行了有益探讨；提出在农村集体建设用地使用权流转中必须规范操作规程，并且还要建立一套合理地收益分配机制，使之既能体现国家、集体和个人的合法利益，又能充分保障农民的权益，保证农村经济持续、稳定、健康发展。关键词：农村；集体建设用地；使用权流转；土地制度中图分类号：D922．3文献标识码：C健全完善集体建设用地产权权能，是

2、实现集体0引言建设用地使用权健康有序合法流转的前提。农民集体在法律上拥有土地所有权，就应该享有包括占有、在我国，集体建设用地使用权的流转在法律上使用、收益和处分在内的全部权利。确认农民集体是被严格限制的，但是在现实生活中，不论是经济发拥有完整的农村集体建设用地所有权，允许集体建达地区还是经济欠发达地区，集体建设用地使用权设用地使用权依法有偿流转，确保该项权利能够得的自发流转已经自成规模，成为客观存在的事实。到法律的充分有效保护，在《中华人民共和国物权大量的集体土地采取出让、转让、出租、抵押、作价出法》和正在修订的《中华人民共和国土地管理法》中资、入股等方式进入土地

3、市场，形成了“隐形市场”，作出相应规定，在严格遵守土地利用总体规划、城镇甚至在各地的社会经济活动中占有相当重要的地规划和土地用途管制制度的前提下，允许农村集体位。建设用地像国有建设用地一样采取出让、出租、抵由于我国现行法律和政策对集体建设用地使用押、作价人股等方式流转使用权，并结合实践不断创权流转的规定与集体建设用地使用权流转的现实情新流转方式，充分实现集体土地财产权利，维护农民况有着明显的矛盾和冲突，这直接导致了集体建设合法权益，实现同地、同权、同价，才能从根本上解决用地在流转过程中存在着法律制度滞后、流转范围我国集体建设用地使用权流转立法和实践操作中的不统一、

4、流转管理和监督不到位、土地产权和流转主难题。体混乱、价格确定和流转收益分配不合理等一系列问题，如何在遵循平等、自愿、有偿，同地、同权、同1．2完善集体建设用地流转管理制度价，保护耕地，用途管制等原则的基础上，建立完善通过修改相关法律法规，完善土地物权制度，废相关制度；积极建立农村集体建设用地使用权流转除对农民集体所有土地相关权益的歧视性规定，明一级、二级市场，规范操作规程，合理分配流转利益，确农民集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面促进农村集体建设用地使用权流转健康发展，成为推行集体建设用地使用权流转。在维护我国土地社迫切需要解决的问题。会主义公有制和禁止土地

5、所有权买卖的前提下，允许农民集体土地和国有土地一样在符合土地利用规1相关制度划和用途管制的前提下通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建1．1健全集体建设用地产权制度收稿日期：2Oll一09—07；修订日期：2Oll一09—09；编辑：孟舞平作者简介：杜文婷(1982)，女，山东寿光人，助理检察员，主要从事民事行政检察工作；E·79·万方数据第27卷第9期山东国土资源没，建立统⋯一、开放、有序的土地交易市场体系。凡划建设控制区外，实行“保权分利”的管理模式，即集不属于法律明确规定的公共利益范畴的其他建设项体土地所有权不变，农村集体经济组

6、织按有期限、有目用地，可以在符合土地利用总体规划和城镇规划偿、有流动的原则，将集体建设用地使用权统一租让的前提下通过土地市场取得国有土地使用权或集体给用地单位和个人(这里并不强调土地使用者必须建设用地使用权。在允许农村集体土地进入市场的为该集体内部成员)，并允许使用者再次流转，罔家同时，探索建立对农民集体土地收益的税费调节机按比例收取税费。制，防止形成新的社会分配不公。分析认为，在流转模式上应当充分尊重集体1．3完善集体建设用地监管制度地所有权及其各项权能，切实保护农民集体合法流转集体建设用地使用权获取收益的合法权利。同集体建设用地使用权市场化流转后，国家在农时，

7、通过修改《中华人民共和国土地管理法》明确并地流转中的地位由主导型转为辅助性，国家将不再严格限制“为了公共利益的需要”征收集体土地的适参与流转中具体的微观交易，相应的管理方式也将用情形。具体而言，符合公共利益需要的土地，可以由对具体交易的直接管理转为对整个流转市场间接通过国家征收的方式(必须严格限制并尽量减少)．的宏观管理；另一方面，除公共利益外集体建设用地采用“转权让利”方式进行流转；其他用途的土地，一将不再征收，对建设用地只能通过流转审批环节进律采取“保权让利”方式进行流转。行控制。因此，应根据国家在农地流转中地位的转变，相应调整并加强集体建设用地的监管力度。具

8、3规范操作