关于农村集体建设用地使用权上市流转的思考

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1、关于农村集体建设用地使用权上市流转的思考党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场，允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。从国土资源部批准成立第一个集体建设用地流转试点至今，全国很多城市都开展集体建设用地流转的试点工作，取得了一定的成绩和经验，同时也存在一些问题。因此，结合当前深入学习实践科学发展观的活动，本文将就集体建设用地使用权上市流转的相关问题进行探讨，希望能为推动我县农村集体建设用地流转工作提供帮助。一、合理确定集体建设用地流转的内涵关于集体土地使用权流转的内涵，目前主要有两种观点：一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转；

2、另一种观点认为其应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地，是存量与增量的问题。所谓集体建设用地“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离通常是在地方政府的操作下进行的。在“土地财政”以及不科学的政绩观的左右下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而不是现有存量建设用地利用率的提高。这种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，是对存量建设用地使用权的重新分配，

3、其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会増加新的建设用地。以上分析表明，“首次流转”极易造成土地供给失控和耕地的减少，而“再次流转”比较容易监控，并且存量建设用地向更加合理、集约、高效的利用方式流转本身就是我们制度设计的目标诉求。因此，本文认为在当前的情况下，应充分把握“平稳推进，逐步放开”的原则，集体建设用地使用权流转应该限定在存量的流转，而不应包括所谓的“首次流转”，待时机成熟则可进一步的推进。二、认识集体土地使用权上市流转的必要性1、集体土地使用权上市流转有其内在要求。土地作为一种社会生产资料同时也是一种劳动对象，它本身

4、具有着双重属性。它与其它社会生产资料不同，它的所有权制度既体现了一种阶级的意志，同时也决定了自身的内在经济属性。我国土地实行社会主义公有制，即全民所有（国有）和劳动群众集体所有，虽然它们的所有权主体不同，但从它们的使用权来看，它们都是一种物权。它们在物权这一层次上应当是共存的，平等的，都应当享有充分的收益、处分、抵押、流通等权利。在市场经济条件下，国有土地和集体土地面对同样的市场环境，同是市场经济条件下的生产要素，因此让它们以各自身份平等地进入市场，让它们享有同等入市的权利，依法规范流通，公平分配土地收益，而不应因集体和国有土地所有权主体不同而拒集体所有

5、权土地于市场之外。2、集体土地使用权上市流转有其外在要求。我国新颁布的《土地管理法》规定任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。该条款一定程度上限制了集体土地使用对象和使用范围，对内损害和限制了集体土地作为独立权利主体某些方面的权能，对外又形成了集体土地使用权的进入壁垒。虽然法律也为使用集体土地留下了“征用”这一途径，但用地者要负担在征地过程中发生的高昂费用和繁琐的手续，这对一些用地

6、单位造成用地成本过高的问题。形成集体土地使用权进入“门槛”过高的问题。而且在集体土地征用过程中因土地征用范过宽，及土地补偿、土地安置机制的不健全等问题，一些地区时常出现损害农民和农村集体经济组织利益的情况，并由此引发利益分配上的矛盾，给社会带来不安定因素。因此如何在不改变所有权的前提下实现集体土地使用权直接上市流转，让集体土地和国有土地在同一层次上进入市场，真正让市场的来调节土地的供需，显得十分重要。三、我国集体土地使用权上市流转的现状及困难1、“有市无序”和“有地无市”共存。虽然我国现有的土地管理法规对集体土地使用权流转作出许多限制和规定，但集体土地使

7、用权的私下交易已是一个不争的事实，而导致这一现象的重要原因是现阶段我国集体土地使用权交易市场还未发育成熟，缺乏统一规范的交易市场。没有规范的交易市场也就不能对集体土地流转的需求进行合理的引导和调控，从而形成一种“有市无序”的现象。与此相对应，一部分用地者以及集体土地所有者和使用者对集体土地的使用权流转需求强烈，但苦于没有合法的流转市场和科学规范的交易规则而导致供需脱节，也即形成了“有地无市”的现象。这两种现象共存，说明了我国现阶段集体土地使用权流转制度上的一些弊端，它一定程度上已经成为制约我国土地市场发育和土地使用制度改革的“瓶颈”。2、集体土地使用权流

8、转主体的多元化和流转形式的复杂化。我国新《土地管理法》规定集体土地的权属可以属与