关于农村集体非农建设用地流转的思考

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1、关于农村集体非农建设用地流转的思考随着我国商品经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步为人们所认识吟并加以利用。土地的交易和ㄆ流转，是实现土地资产价值绕和合理配置土地资源的重要孰途径。农村集体非农建设用殪地流转是我国商品经济发展韶的必然要求，是我国城乡土堆地统一大市场的一个重要组逾成部分。一、农村集体非趺农建设用地流转的主要形式除个别地区近几年对农村集髫体非农建设用地流转有所规蝽范外，农村，特别是城乡结壕合部的农村集体非农建设用禚地的流转一直是自发地、无嗝序地进行，它主要有以下几衿种流转形式：1、转

2、让。玫集体土地所有者或土地使用“者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使搂用者。转让建设用地使用权奶占有较大比重，有以下几种民：集体土地所有者将一定年母期的建设用地使用权转让给梓受让者开办企业，这类似国兔有土地使用权出让，村或乡踽政府作为土地所有者收取转黯让金。这在沿海一带较普遍氚，主要是企业用地。集体土催地所有者直接转让土地或以娼地合作开发建设商品住宅，黉开发商分得部分商品房，所叼占土地的使用权随之转移，滢这主要发生在城乡结合部。1999年江苏省查出农村饧集体转让给开发商用于房地←产开发土地478宗

3、，面积殿1594亩。建设用地原使燥13/13用者在土地所有者的允许下帝将一定年期或无限年期的建鼗设用地使用权转让给企业或辄个人，所有者收取一定转让醇金。无限年期的建设用地主窄要是农民的宅基地转让。建四设用地所有权的转让主要有腾以下情况，一是转让建设用地使用权而引致转让建设用喷地所有权，如福建省古田县贞当建设用地转让给本集体以ж外的企业或个人时，就必须先将建设用地所有权转为国耿家所有，而后才能实现使用权的转移；二是村委会、乡骤镇政府以类似征地方式将小剑组、村股份合作社或村所有赵的建设用地所有权转为村、村其它

4、经济组织或乡所有，葸这在各地都有，但以广东省咪珠江三角洲较为普遍。在珠奂江三角洲地区，农村股份制较为普遍，集体土地及其它拷资产一般都已进入村股份合捍作社，当村或乡企业办要开迓办新的企业时，则按国家征贞地方式及补偿标准向村股份婉合作社“征地”，其土地所穴有权即转为村委会、村其它娘经济组织或乡镇政府所有。2、出租。这是集体非农建卟设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者袷将土地使用权出租并按年收醢取租金。集体所有者为出租函主体。主要表现为村集体将非农建设用地使用权或厂房洒出租给企业或个人，搞“招玻商引资

5、”，集体收取租金。烘这在山东、江苏、浙江、福ㄏ建、广东等省的调查中均普嚯遍存在，并很受集体和农民的欢迎。上海市还出现集体所有者将土地出租用于公路佝建设的案例。建设用地使用耳者为出租主体。主要表现为肴村办企业以全部或部分土地艚13/13出租，以收取租金为企业盈猩利，以及农民个人出租住房酴，引致土地使用权出租。在阵城乡结合部，农民个人出租住房收入已成为大部分家庭桌的主要收入来源。3、抵倨押。集体建设用地使用者将殍土地使用权作为融资的担保霏，包括以地上建筑物抵押连弭带土地使用权抵押的情形。河这主要存在于民营经济较

6、为发达的东南沿海一带，由于涓开办企业或经商的资金不足盱，企业或个人大多以所取得は的土地使用权进行抵押。福冫建古田县2000年共发生犸集体非农建设用地抵押10仙00多宗，评估值达亿元。蔹4、联营、入股。集体建借设用地所有者或使用者以土凤地使用权作为合办企业的条妊件，从而引致土地使用权转公移。这在八十年代后期和九垸十代前期较常见，由于其经营的风险使这种形式逐步为讶出租所取代。5、法院判丝决。因经济纠纷或企业破产烛、兼并等导致法院裁定和判决而致集体非农建设用地流啐转。这种情形在沿海一带已羿逐步增多，法院判决流转主

7、十要采取拍卖方式。从目前唢看，集体非农建设用地存在蜮一些问题，主要表现在：非菁法转让、出租等。因《土地建管理法》规定集体土地不得转让、出租，故此类流转属于非法。交易混乱。因这种硌土地交易属非法，又无人管甭理，故交易混乱自可想见。蘩擅自将农用地转为建设用地э。由于利益冲动，不少地区㈡13/13在未经规划许可和正常审批й的情况下擅自将农用地转为Σ建设用地。一些乡镇也采用嫱“征地”方式从村或小组集体中无补偿或低补偿地“征”得土地，成为乡镇所有的杩集体建设用地，主要用于建盟厂房出租或其它经营。冲击汲城镇国有土地市

8、场。由于这糟种非法的农村集体非农建设浩用地在未经统一管理的情况熬下进入建设用地市场，导致■土地市场的总供给增加，城面镇国有土地市场价格下跌，皲招标、拍卖难以进行。城乡沟结合部耕地保护困难。二咆、集体非农建设用地流转的饰主要原因我国新修订的《土地管理法》第六十三条规虺定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企供业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，娼农