关于农村集体建设用地使用权上市流转的思考

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1、书记在全县三级干部大会上的讲话同志们：这次大会，是在我县经济社会保持快速、协调发展，全县上下扎实推进“三项创建”的重要时刻召开的一次重要会议，也是推动我县经济发展由恢复性增长跨快速发展阶段的动员大会。刚才，*个乡镇、*个县直单位作了很好的发言，大家对加快发展充满了信心；**同志代表县委、县政府全面总结了过去一年的工作，科学分析了当前面临的新形势，提出了今年工作的总体要求和主要任务，请大农村集体建设用地流转工作提供帮助。一、合理确定集体建设用地流转的内涵关于集体土地使用权流转的内涵，目前主坨要有两种观点：一种观点认为集体建设用丑地流转应包括首次流转和再次流转;另一熙种观点认为其应仅指集体建设用地

2、使用权二在土地使用者之间的转移。两种观点的矛╃盾是流转的集体建设用地是否包括初次流胍转的集体建设用地，是存量与增量的问题尹。所谓集体建设用地“首次流转”，实质痦上是土地使用权与土地所有权的初次分离Э。在我国现行土地制度下，这种分离通常︳是在地方政府的操作下进行的。在“土地鹤财政”以及不科学的政绩观的左右下，其Ｂ结果通常是建设用地供给总量的增加，而冽不是现有存量建设用地利用率的提高。这艇种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。而“再次流转”仅限于建设く用地使用权的流转，是对存量建设用地使瞟用权的重新分配，其结果是使目前利用效橄率较低的土地资源得到更

3、加充分、合理的×利用，并不会增加新的建设用地。以上分坜析表明，“首次流转”极易造成土地供给吉失控和耕地的减少，而“再次流转”比较刍容易监控，并且存量建设用地向更加合理哄、集约、高效的利用方式流转本身就是我们制度设计的目标诉求。因此，本文认为夫在当前的情况下，应充分把握“平稳推进兮，逐步放开”的原则，集体建设用地使用毽权流转应该限定在存量的流转，而不应包垌括所谓的“首次流转”，待时机成熟则可照进一步的推进。二、认识集体土地使用溏权上市流转的必要性1、集体土地使用桌权上市流转有其内在要求。土地作为一种霰社会生产资料同时也是一种劳动对象，它氽本身具有着双重属性。它与其它社会生产资料不同，它的所有

4、权制度既体现了一种瘠阶级的意志，同时也决定了自身的内在经济属性。我国土地实行社会主义公有制，礁即全民所有(国有)和劳动群众集体所有げ，虽然它们的所有权主体不同，但从它们诛的使用权来看，它们都是一种物权。它们在物权这一层次上应当是共存的，平等的ｃ，都应当享有充分的收益、处分、抵押、』流通等权利。在市场经济条件下，国有土伏地和集体土地面对同样的市场环境，同是仨市场经济条件下的生产要素，因此让它们以各自身份平等地进入市场，让它们享有同等入市的权利，依法规范流通，公平分З配土地收益，而不应因集体和国有土地所绞有权主体不同而拒集体所有权土地于市场火之外。2、集体土地使用权上市流转有贽其外在要求。

5、我国新颁布的《土地管理法涠》规定任何单位和个人进行建设需要使用扉土地的必须依法申请使用国有土地，但是き兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准Ｚ使用本集体经济组织农民集体所有的土地┛的或者乡(镇)村公共设施和公益事业建狷设经依法批准使用农民集体所有土地的除僻外。该条款一定程度上限制了集体土地使额用对象和使用范围，对内损害和限制了集卓体土地作为独立权利主体某些方面的权能涿，对外又形成了集体土地使用权的进入壁壹垒。虽然法律也为使用集体土地留下了“缈征用”这一途径，但用地者要负担在征地炮过程中发生的高昂费用和繁琐的手续，这侦对一些用地单位造成用地成本过高的问题纭。形成集体土地使用权进入“门槛”过高墅的问

6、题。而且在集体土地征用过程中因土犴地征用范围过宽，及土地补偿、土地安置锨机制的不健全等问题，一些地区时常出现狴损害农民和农村集体经济组织利益的情况憷，并由此引发利益分配上的矛盾，给社会娑带来不安定因素。因此如何在不改变所有权的前提下实现集体土地使用权直接上市流转，让集体土地和国有土地在同一层次班上进入市场，真正让市场的来调节土地的廨供需，显得十分重要。三、我国集体土颌地使用权上市流转的现状及困难1、“椰有市无序”和“有地无市”共存。虽然我憾国现有的土地管理法规对集体土地使用权流转作出许多限制和规定，但集体土地使拘用权的私下交易已是一个不争的事实，而岜导致这一现象的重要原因是现阶段我国集脘

7、体土地使用权交易市场还未发育成熟，缺鲨乏统一规范的交易市场。没有规范的交易市场也就不能对集体土地流转的需求进行拳合理的引导和调控，从而形成一种“有市９无序”的现象。与此相对应，一部分用地挣者以及集体土地所有者和使用者对集体土刿地的使用权流转需求强烈，但苦于没有合法的流转市场和科学规范的交易规则而导疆致供需脱节，也即形成了“有地无市”的柿现象。这两种现象共存，说明了我国现阶抗段集体土地使用权流转