农村集体建设用地流转问题之法律思考

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1、农村集体建设用地流转问题之法律思考　　摘要：农村集体建设用地流转制度改革是社会主义市场经济发展的迫切要求，各地在探索农村集体建设用地流转制度改革方面作了很多有益的尝试，但由于现行法律依据缺乏、农村土地确权难度大以及相关配套法规不健全，一定程度上制约了农村集体建设用地有序流转。进一步规范农村集体建设用地流转，必须完善农村集体土地产权体系、实行农村集体土地的用途管制、出台农村集体建设用地流转配套制度以及健全土地管理执法监督网络。　　关键词：土地流转；制度改革；法律思考　　农村集体建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村居民个人投资或集资

2、进行各项非农建设所使用的土地，主要包括乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施用地和公益事业用地以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地流转是指农村集体建设用地使用权发生转移的行为，包括使用权转让、租赁、作价入股、联营联建和抵押等。　　对于农村集体建设用地流转，我国立法一直持谨慎和有保留的态度。在现行法律体制下，农村集体建设用地流转限制还比较严格，可以说基本上是被禁止的。2008年10月党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益

3、性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这一政策规定的出台，为农村集体建设用地流转改革突破提供了政策空间，也为其指明了改革方向。　　一、农村集体建设用地流转的客观必然性　　农村集体建设用地流转，是我国土地市场逐步发育的必然结果。我国的土地使用权制度改革是从国有土地开始的，现行法律规定国有土地可以进入市场而农村集体土地不可直接入市。但随着社会

4、主义市场经济的建立，农村集体建设用地自发流转和私下交易的现象越来越普遍，农村集体建设用地流转已是大势所趋。　　（一）农村集体建设用地流转是社会主义市场经济体系发展的必然结果　　随着社会主义市场经济体系不断发展、完善，土地作为要素市场中一种特殊商品，必然受到市场机制的调节。从我国国情来看，城市建设和产业发展都需要大量的建设用地，而新增建设用地和农用地转用规模又受到国家土地供应计划的严格控制，使得国家通过土地征收渠道获得的建设用地供给在一定程度上成为稀缺，这就为农村集体建设用地入市流转提供了很大的机会。而农村集体建设用地面广量大，通过市

5、场流转将大大提高了利用率，使土地资源得到了有效配置。因此，允许农村集体建设用地入市流转，是社会主义市场经济体制下生产要素合理流动与优化配置的内在要求，也是市场经济体系发展的必然结果。　　（二）农村集体建设用地流转是实现土地资产保值增值的必然选择　　据国土资源部测算，除交通运输和水利设施外，我国有约2.7亿亩农村集体建设用地，约为国有建设用地的2.5倍，主要用于农村的宅基地、乡（镇）村公益性设施和生产经营设施等用途。随着农村剩余劳动力转移和农村基层撤乡并镇、村组合并等社会变迁，原有村民宅基地及房屋、乡（镇）村公益性设施和公益事业用地大

6、量闲置和废弃，不少地方一户多宅、“空心村”等现象普遍。大量土地闲置浪费，得不到有效利用，直接损害了农村集体和农民个人的利益。因此，有必要通过农村集体建设用地流转使一些闲置浪费和低效利用的存量土地得到有效利用，从根本上提高土地使用者对土地资产使用效率的关切度，加快存量建设用地流转的频率，提高土地资产的利用效率和效益，实现土地资产保值增值。　　（三）农村集体建设用地流转是解决建设用地增量供给的重要途径　　目前，我国城镇国有建设用地的增量供给主要依赖对农村集体土地的征收和征用。依据现行法律，国家为了公共利益需要，可对土地实行征收或征用并给

7、予补偿。但在实际征地中，公益性建设用地和经营性建设用地不分，大量商业经营性用地采取强制性征地方式，且征地补偿标准过低，农民难以分享土地增值收益。这些问题的实质，是“农业补贴工业、农村支持城市”，是城乡要素交换关系的不平等。因此，要在“缩小征地范围”前提下增加工业化和城镇化所需的建设用地，一条可行的途径，就是推进农村集体建设用地不通过征地改变所有制性质，直接入市流转参与城镇化建设。这将开辟农村土地要素流向城市和工商业的另一条途径，作为国家征地的补充和制衡，客观上也为建立城乡平等的要素交换关系、保护农民合法权益创造了条件。　　（四）农村

8、集体建设用地流转是合理利用土地和保护耕地的必然选择　　近年来，我国耕地有逐年减少的趋势，除了与我国工业化、城镇化发展阶段有关，还与现行法律规定农村集体建设用地一般情况下不能用于城镇非农建设有重要关系。其结果是，工业化、城镇化要求城镇建