浅谈商业银行住房贷款的风险防范(精简版）

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1、浅谈商业银行住房贷款的风险防范浅谈商业银行住房贷款的风险防范201X-12-30［摘要］我国住房分配制度货币化改革步伐商业银行个人住房贷款发展迅速商业银行主要贷款种类个人住房贷款抵押贷款特殊也银行贷款组成然而个人住房贷款中问题说明个人住房贷款同样不风险探［关键词］商业银行住房贷款风险防范商业银行住房贷款面临主要风险来源于贷款银行、开发商、借款人其因素风险风险防范主要措施风险转移机制制度建设风险防范能力制度创新权责清晰、分工风险防范机制贷款风险监测防范责任实施责任追究制度我国住房分配制度货币化改革步伐商业银行个人住房贷款发展迅

2、速商业银行主要贷款种类个人住房贷款抵押贷款特殊也银行贷款组成有人住房贷款购房屋作抵押又有开发商可谓“双保险”贷款风险系数趋于零然而个人住房贷款中问题说明个人住房贷款同样不风险探讨和一套行之个人住房贷款风险防范机制必要一、商业银行在个人住房贷款中主要风险在个人住房贷款贷款银行、开发商、借款人中任何环节违约情况都银行风险危及银行信贷资产安全损害银行合法权益在个人住房贷款中银行风险无时不在并且其来源多样化概括起来银行在个人住房贷款中主要风险：io来源于开发商风险（1）开发商欺诈开发商在银行购房人贷款后用于其它用途或携款而逃此种情况

3、在期房交易中产生概率（2）开发商经营不善楼盘烂尾无法按期交楼购房协议无法贷款协议无法银行信贷资产受到损害（3）开发商所建楼房质量缺陷不符合合同要求等原因购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再贷款协议（4）开发商所开发楼盘合法使用权或伪造使用权证无法房产证或开发商预售等原因银行风险等2。来源于购房人风险（1）购房人经济状况严重恶化或其足以其偿债能力变故无力贷款合同（2）购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪继承人或财产代管人不再或不愿协议（3）购房人欺诈故意虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等3O来源于银行自身风险（1）银行在

4、审查开发商资质、购房人还贷能力吋因疏忽大意未开发筒资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷（2）银行在订立合因签章不规范合同未成立或者合同无效（在合同法中当事人签字或盖章关系到合同成立或生效签章问题显得异常）从而危及银行权益4。来源于其它因素风险在住房贷款合同期限内政策、不可抗力等因素也会使银行风险如因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内土地会给购房人补偿金但数额以清偿银行贷款使银行未受清偿贷款无法收回境地；乂如因地震、火灾等难以预料自然灾害楼房毁损、灭失而无恢复原状之或必要时虽为房屋投保但保险公司因特殊原因破

5、产或无力支付保险贷款风险转移机制保险融资与住房贷款融资许多内在切合因素购房人人身财产安全、开发商履约能力与银行风险防范需求均可以保险业介入得行以妥善解决使保险与贷款各方利益最佳组合银行风险转移机制可三个得以（1）购房人所购房屋财产保险此处值得注意在操作中绝大多数保险合同中都有写着“如意外事故房屋毁损后银被保险人或受益人”笔者银行对抵押房产并不拥有权做法违反《保险法》规定该保险法律关系无效对此建议在保险合同中可以约定“如意外事赔偿金从而使银行权益受到损害二、风险防范措施建议lo住房故房屋毁损后银行可以从保险赔偿金中优先受偿”（

6、2）购房人人寿保险荷兰国际集团（ING）了被适用情况建议“模式”笔者“ING模式”为我国住房贷款风险防范了崭新思路“ING模式”核心将购房抵押贷款与人寿保险相它要求购房人购买年限和金额人寿保险借贷担保购房人只需支付房价15%至20%首期购房款即可购房种机制下一购房人每月仅需支付贷款利息人寿保险期满后其保险金足以清偿贷款本金经济负担大为减轻；另一乂可银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而贷款无法收回风险“ING模式”为购房人带来许多便利也为保险公司带来新型客户群体拓展市场领域也给开发商带来新生机也给银行确立了因购

7、房人伤亡而还贷风险防范机制（3）开发商和购房人履约保险这新保险其核心当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）其履约能力下降吋由保险公司支付赔偿金从而了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来还贷风险2o制度创新制度建设商业银行信贷管理和防范风险能力法律最具稳定性和最强约束力制度制度建设发展经济作用已为大多数经济学家和法学家所认同在制度建设中制度创新更重中之重制度创新概念在经济学里含义指能使创新者追加利益现存制度变革它与技术创新有某种相似性制度创新往往采用某种组织或者经营管理新发明结果从观念上讲制度创新就解放思想转变观念旧观念

8、、旧制度束缚而新观念、新制度结果创新者而言它既需要理论勇气更需要实践勇气新制度诞生并产生预期纯收益这两种勇气相结果我国有银行经营者意识到了制度创新改进管理制度经济效益巨大作用并了许多尝试但还远远我国经济和金融发展需要实践证明我国银行在原有计划体制下起来内部经营机制包括信贷管理机制市场机制需