浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范

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1、浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 　　摘要：伴随着我国住房市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长。文章通过分析我国商业银行个人住房贷款风险现状，找出个人住房贷款风险的生成机制，探讨我国商业银行个人住房贷款风险防范的手段和对策，为我国商业银行个人住房贷款业务的健康发展提供参考。 关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范 一、我国商业银行个人住房贷款的现状 　　近年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广

2、大城镇居民对住房的需求日益增加，使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。XX年4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《XX年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书里指出，目前国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期。在此背景下，个人住房贷款的现状是增速趋缓，难以寄望于通过总量快速增长来缓释不良贷款率。其次，个人住房贷款质量总体较好，风险以缓和的方式显现，但仍应予以高度关注。 二、商业银行个人住房贷款风险的概念及特征 商业银行个人住房贷款风险的概念 　　个人住房贷款风险是指发放

3、个人住房贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。按照建立现代金融企业制度的要求，借鉴西方发达国家商业银行风险防范的经验，商业银行不仅要建立、健全风险管理的制度，还要按照业务经营的特点，建立、健全相应的风险管理组织体系及相应的风险管理模式；在风险管理对象方面，要求对包括信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等在内的风险进行全面管理，要对个人住房贷款业务的全过程进行管理；在风险管理方法上，要求重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确定科学的风险处置措施和补偿

4、手段。 商业银行个人住房贷款风险的特征 　　1、滞后性。个人住房贷款的期限一般为10年-20年，最长可达到30年，这为风险的缓慢积聚提供了可能。该项贷款业务在中国是从1998年才开始逐步发展，而业内公认个人住房贷款风险一般是在贷款持续期的前半个周期结束时，即发放贷款后的5年-15年后逐步显现。 　　2、隐蔽性。房贷风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前形成了表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联，风险并非直接袒露在外，因此容易被忽视。 　　3、多样性。个人住房贷款涉

5、及当事人较多，产生的风险种类比较复杂。借款人自身的原因，银行自身的原因，开发商的原因，抵押物的原因等等都可能是个人住房贷款风险的成因，且风险的表现形式也多种多样。而银行是其风险的最直接承担者之一。 　　4、分散性。个人住房贷款的对象是城市居民消费群体，个人的资信状况各异，相对于企业贷款业务，该类贷款的金额偏小，阶段性还款现金流也不大，这一切造成银行信用调查、跟踪管理等操作环节的信息来源的分散、步骤繁琐以及贷款单位成本的上升。 　　5、社会性。政府工作目标之一是“居者有其屋”，这是保证社会安定团结的重要因素，另一方面，住

6、宅产业又是区域经济增长的助推器，所以政府愿意大力支持个人住房贷款的发展。在当前中国社会保障制度尚不完善的前提下，当贷款人违约，银行行使抵押物处置权时，有可能造成借款人流离失所，进而产生危害社会稳定的社会问题。 三、商业银行个人住房贷款风险的成因分析 商业银行个人住房贷款风险的内部成因分析 　　1、信息不对称。是指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶

7、段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。 　　2、逆向选择。是指在个人住房贷款市场上，由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称，造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。 　　3、道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法

8、随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。一般来说，借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。 商业银行个人住房贷款风险的外部成因分析 　　1、信用机制缺失。信用机制在广泛意义上维系着一种经济惩罚制度，它让失信者生活环境恶化，这是对失信者最有效的惩罚。这种