浅谈商业银行住房贷款的风险防范

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1、浅谈商业银行住房贷款的风险防范［摘要］随着我国住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银行个人住房贷款业务发展迅速，成为商业银行主要的贷款种类之一。个人住房贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。然而随着个人住房贷款中出现的问题说明个人住房贷款同样存在不确定风险。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房贷款风险防范机制十分必要。　　［关键词］商业银行住房贷款风险防范　　　　商业银行住房贷款面临的主要风险于贷款银行、开发商、借款人以及其他因素导致的风险。风险防范的主要措施是建立风险转移机制，加强制度建设，提高风险防范能力，实现制度创新，建立权责清晰、分工明确的风险防范机制，

2、加强贷款风险监测，落实防范责任，实施有效的责任追究制度。随着我国住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银行个人住房贷款业务发展迅速，成为商业银行主要的贷款种类之一。个人住房贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为住房贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住房贷款中出现的问题说明个人住房贷款同样存在不确定风险。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房贷款风险防范机制十分必要。　　　　一、商业银行在个人住房贷款中的主要风险　　在个人住房贷款的贷款银行、开发商、借款人中的任何一个环节，发生违约情况，都可能导致银行风险，

3、危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房贷款中银行风险无时不在，并且其多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房贷款中主要存在以下风险：　　1.于开发商的风险　　（1）开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途或携款而逃，此种情况在期房交易中产生的概率较大。　　（2）开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。　　（3）由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行贷款协议。　　（4）开发商所开发楼盘没有取得合法使用权

4、或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。　　2.于购房人的风险　　（1）购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行贷款合同。　　（2）购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。　　（3）购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。　　3.于银行自身的风险　　（1）银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。　　（2）银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或

5、生效，因此，签章问题显得异常重要），从而危及银行权益。　　4.于其它因素的风险　　在住房贷款合同履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽然会给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。　　　　二、风险防范的措施建议　　1.建立住房贷款风险转移机制　　保险融资与住房贷款融资具有许多内在的切合因素，

6、购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入得行以妥善解决，使保险与贷款各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。　　（1）购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的是在实际操作中，绝大多数保险合同中都有明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种做法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此，建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。　　（2）购房人的人寿保险，荷兰国际集团（ING）提出了一个被

7、认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房贷款风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾