试论商业银行住房贷款的风险防范　

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1、试论商业银行住房贷款的风险防范摘要：随着我国住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银行个人住房贷款业务发展迅速，成为商业银行主要的贷款种类之一。个人住房贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。然而随着个人住房贷款中出现的问题说明个人住房贷款同样存在不确定风险。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房贷款风险防范机制十分必要。关键词：商业银行住房贷款风险防范商业银行住房贷款面临的主要风险来源于贷款银行、开发商、借款人以及其缓他因素导致的风险。风险防驴范的主要措施是建立风险转榫移机制，加强制度建设，提技高风险防范能力，实现制度遐创新，建立权责清晰、分工ㄋ明确的风险防范机制

2、，加强曲贷款风险监测，落实防范责硭任，实施有效的责任追究制度。随着我国住房分配制度山货币化改革步伐的加快，商葸业银行个人住房贷款业务发真展迅速，成为商业银行主要叮的贷款种类之一。个人住房伲贷款是抵押贷款的一种特殊驾形式，也是银行贷款业务的憬重要组成部分。有人认为住躬房贷款有所购房屋作抵押，愈又有开发商提供保证，可谓眶“双保险”，贷款风险系数瘃趋于零。然而随着个人住房狙贷款中出现的问题说明个人龚住房贷款同样存在不确定风召险。因此探讨和建立一套行轻之有效的个人住房贷款风险仑防范机制十分必要。一、酆商业银行在个人住房贷款中陲的主要风险在个人住房贷款的贷款银行、开发商、借偬款人中的任何一个环

3、节，发贽生违约情况，都可能导致银岌行风险，危及银行信贷资产瑶安全，损害银行合法权益。ъ因此，在个人住房贷款中银行风险无时不在，并且其来婢源多元化，表现形式多样化颌。概括起来银行在个人住房贷款中主要存在以下风险：螯1.来源于开发商的风险瓒（1）开发商的欺诈行为播。开发商在取得银行给予购拥房人的贷款后，用于其它用戚途或携款而逃，此种情况在胪期房交易中产生的概率较大磊。（2）开发商由于经营娘不善，导致楼盘烂尾，无法致按期交楼致使购房协议无法裹履行，必然导致贷款协议无颡法正常履行，银行信贷资产撒受到损害。（3）由于开嘻发商所建楼房存在质量缺陷降，不符合合同要求等原因，索购房人以开发商违约为由

4、要夹求解除购房协议不再履行贷虍款协议。（4）开发商所主开发楼盘没有取得合法使用犏权或伪造使用权证，无法取控得房产证或开发商违法预售赕等原因，导致银行风险等。琰2.来源于购房人的风险（1）购房人经济状况严重Ь恶化或发生其他足以影响其箸偿债能力的变故，无力继续哥履行贷款合同。（2）购玺房人死亡或者被宣告死亡或榛者失踪，继承人或财产代管迓人不再或不愿继续履行协议。（3）购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材索料如个人收入证明、营业执龇照等。3.来源于银行自骇身的风险（1）银行在审重查开发商资质、购房人还贷贲能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购昶房人无力偿还贷款而放贷。（2）银

5、行在订立合同时因捕签章不规范导致合同未成立凶或者合同无效（在合同法中柝，当事人签字或盖章关系到蹇合同的成立或生效，因此，低签章问题显得异常重要），莪从而危及银行权益。4.赅来源于其它因素的风险在哈住房贷款合同履行期限内，袼由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。任如国家因公共利益和公共基伛础设施建设需要征用房屋使裘用范围内的土地，虽然会给购房人一定补偿金，但数额撸不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于岳无法收回的境地；又如，因蜞地震、火灾等难以预料的自堪然灾害导致楼房毁损、灭失货而无恢复原状之可能或必要抨时，虽为房屋进行投保但保６险公司因特殊原因破产或无樾力支付保

6、险赔偿金从而使银奉行权益受到损害。二、风散险防范的措施建议（一）鬣建立住房贷款风险转移机制保险融资与住房贷款融资具赓有许多内在的切合因素，购悍房人的人身财产安全、开发昼商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过咳保险业的介入得行以妥善解侏决，使保险与贷款各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面盼得以建立。1.购房人所购房屋的财产保险。值得注啧意的是在实际操作中，绝大ㄕ多数保险合同中都有明确写订着“如发生意外事故导致房闱屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为帆由于银行对抵押房产并不拥舳有所有权，这种做法违反《捎保险法》的规定，该保险法徨律关系是无效

7、的。对此，建鲧议在保险合同中可以明确约卟定“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。2Ь.购房人的人寿保险。荷兰靠国际集团（ING）提出了疡一个被认为适用中国情况的群建议“模式”，笔者认为“尢ING模式”为我国住房贷谝款风险防范提供了一个崭新跄的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人嘿寿保险相结合，它要求购房傀人购买相应年限和金额的人紧寿保险作为借贷的担保，购区房人只需支付全部房价15耔%至20