论资产证券化对我国房地产市场之影响

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1、金融在线论资产证券化对我国房地产市场之影响戴永平（湘潭大学商学院，湖南湘潭411000）摘要：本文从当前经济形势入手，分析了我国房地产市场应如何加强融资管理、采用资产证券改善房地产融资结构，提高房地产经济运行质量，从而带动我国经济健康、快速发展。关键词:宏观调控；经济发展；房地产市场；住宅贷款证券化随着2005年5月国家三个有关房地产宏观调控的文件准备。房地产住宅信贷资产证券化无疑将为低迷政策依次出台，中国的楼市迅速降温，成交量大幅萎的房地产注入一针强心剂。缩。直到9月，上海等长三角大城市的楼市成交量比调

2、房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代控前减少了大约50%～70%不等。在以前长三角出现的表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪80“金九银十”的楼市成交黄金期，至今仍然未出现。这年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据将导致中国的经济发展乏力。对于中国而言，房地产金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞业在中国经济中无疑是其主导产业和增长引擎，随着争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋宏观调控效力显现，房地产业迅速走低，使得其失去势之一。在金融证券化浪潮中，房地产

3、证券化成了金融了发展的引擎，经济发展自然减速。如2005年上半年，银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内上海房地产业实现增加值265.04亿元，增长4.5%，而容之一。2004年，上海的房地产业增加值的增长速度在20%以资产证券化(Asset-backedsecuritization)通常上。如果算上房地产业带动的相关产业，上海2005年就是指将一组流动性较差的资产经过组合打包,让这组资上半年放缓增长的4.5%中，有半数可能是因为房地产产能产生可以预计且稳定的现金流收益,再通过特别设定业开始转冷

4、造成的。新一轮房地产调控的落实，居民的目的机构的信用加强,把这些资产的收益权转变为可在购房心理开始发生变化，房地产市场交易量减少，持金融市场上流动的,信用等级较高的债券型证券的过程。币待购者增多。如何使我国房地产经济起到支柱产业其实质是融资者被证券化的资产的所有权则不一定完全应有的地位，繁荣房地产市场，必须运用宏观调控政转让。资产证券化是一种融资体制安排，在开放性的金策扩展房地产融资渠道、增加货币供给。近日，上海融市场上发行证券进行融资的制度安排。华宝信托投资有限公司已经就近期出台的《金融机构目前，建设银

5、行、工商银行房地产按揭余额已经超信贷资产证券化监督管理办法》向央行和银监会提交过l0O0亿美元。据报道，中国建设银行和工商银行，首了意见书。业内人士称，在广泛听取受托机构和相关批各拿出200亿资产实行证券化，而住宅按揭贷款证券机构意见后，《信贷资产证券化监督管理办法》的定稿化（MBS）即住宅抵押贷款证券化，它是银行集中按揭贷将在三个月内出台，为首批产品在年底推出做最后的款形成的一个资产池，以这个资产池产生的现金流为基3．4业绩考核分数的计算版社,2003.各大类总分=Σ[1+（各比率值-目标值或行业基准[

6、2]付亚和,许玉林.绩效管理[M].上海:复旦大学出版社,或行业优秀值）]×各指标权重分数。2004.最后总分=Σ各大类总分×各大类权重×经营难度系数[3]张先治.EVA指标计算的探讨[J].统计研究,1995,(1).经营难度系数的确立可以参照行业情况、市场情况[4]程林,张德明.经营者经营业绩评价指标体系探讨[J].工及企业具体情况确立，也可由专业咨询机构帮助确立。业技术经济,2001,(4).参考文献:作者简介：陈小军，新疆财经学院工商系04级企业管理[1]张纯.EVA业绩评价体系研究[M].北京:

7、中国财政经济出研究生，研究方向：人力资源开发与管理。48经济理论研究金融在线础，并对其进行信用提升和信用评级后，向投资者发产的信用风险。被评级的资产必须与发起人信用风险相行一种证券，其偿付资金来源于借款购房人支付的本金分离。由于出售的资产都经过了信用增级，一般地，和利息。由此发行的证券称为“住房按揭贷款证资产支持证券的信用级别会高于发起人的信用级别。资券”。信贷资产证券化是一种结构融资的方式，一套产证券的评级较好地保证了证券的安全度，这是资产证严谨、有效的基本运作程序是其成功运作的根本保证。券化比较有吸引

8、力的一个重要因素。在我国现行经济形势下，信贷资产证券化的基本交易结构应由原始权益人、特设目的机构（SPV）和投资者三类主体构成。原始权益人将自己拥有的特定资产以“真实出售”的方式过户给特设目的机构，特设目的机构获得了该资产的所有权，发行以该资产的预期现金收入流为基础的资产支撑证券，并凭借对该资产的所有权确保未来的现金收入流首先用于对证券投资者还本付息。该程序的具体步骤如下：1．首先确定资产证券化目标，组成资产池。发起人一般是发