《前期策划报告》word版

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1、中南集团中山路项目前期策划报告书目录壹、厦门商场市场调研分析：一、岛内商圈的分布状况（一）岛内主要商圈情况：（二）各商圈现况、经营特色及发展趋势（三）商圈发展综合分析（四）莲坂旧城改造项目分析（五）其他改造或开发的项目分析（六）莲坂旧城改造和其他改造或开发的项目的后续影响（七）当前厦门商业总体格局及趋势二、当前厦门商业市场环境分析（一）厦门商铺销售环境分析（二）思明区商铺市场环境分析三、中山商圈商业发展状况及未来发展趋势（一）中山商圈的商业空间分布（二）特色卖场（三）市场竞争分析（四）开发商铺热中存在的问题（五）中山商圈未来发展趋势（六）综述四

2、、中山商圈商业经营分析119（一）商业经营分析（二）营业中商场经营状况（三）各商场硬件规划（四）已售在售商场销售策略及销售状况（五）中华片区流拍现象分析贰、项目定位建议：一、项目立地条件及SWOT分析：（一）项目商业价值分析（二）SWOT分析二、目标市场定位（一）商业市场消费特征1、消费市场现状2、中山商圈客流状况分析3、“假日消费”对中山商圈的影响4、投资经营客户分析（二）目标消费市场客体定位1、市场定位依据2、总体目标市场定位3、目标市场细分分析4、客源群体定位三、商场功能定位四、商场特色定位119五、经营方式定位六、商场业态定位七、商场形

3、象定位壹、厦门商场市场调研分析：一、岛内商圈的分布状况（一）岛内主要商圈情况：根据2003年—2010年《厦门市商业网点布局规划》的商业地图划分，目前厦门商业地带主要可分为以下几个商圈：1、中山商圈—市级商圈、（一级地段）2、富山—火车站商圈3、禾祥商圈4、江头商圈5、莲花商圈6、湖里商圈7、厦大商圈（二）、各商圈现况、经营特色及发展趋势：1、中山商圈—市级商圈、（一级地段）：中山路片区位于旧城区的核心部位，为黄金地段。以中山路为核心，范围包括中山路．思明南北路，思明东西路及鹭江道之间的广大区域，是厦门市乃至中国十大百年商业传统老街，解放前就形

4、成具有独特的骑楼式步行街的风格。119以传统商业为重点，生活居住等功能为体的综合片区，是厦门市重点历史风貌保护街区和旅游购物区。商业经营以服饰类产品为主，兼有各种精品．茶叶．金银首饰等；以前这里顾客如潮，生意兴隆财源广进，但近年在一些新兴商圈的冲击下，已经显露出一些衰败的迹象，特别是在世贸商城和SM城市广场两大卖场开张营业后，生意更是日渐萧条。据说沃尔玛世贸店开张的当天，中山路的一家国有商场只做成了三四单生意；更有人戏言说，中山路今年只有茶叶店的老板没有换过人。但作为传统的商业区，中山商圈显然并不会就此认输，不论是政府还是店家都在努力寻求突破。

5、从目前的情况来讲，中山商圈实际上是处于一个盘整期并有一种走下滑坡路的趋势，这一局面预计将持续到中山路步行街改造全面完成，大约还需二到三年左右的时间，同时还要靠政府政策的影响和宣传力度。2、富山商圈富山商业圈是指从富山诚达购物广场到火车站一带的商业区。它的崛起是以富山诚达购物广场到世贸商城沃尔玛的开业为标志。形成于1996年国贸大厦的落成及1997年第一届9.8投洽会。周边写字楼林立，酒店众多，巨大的消费人群支撑着商圈的繁荣；但2000年9月8日新的会展中心的投入使用后，富山商圈开始显得有些没落；自2001年6月富山诚达购物广场（好又多）开张后，

6、又重新焕发出了勃勃生机。该商业圈内有富山诚达购物广场、假日商城、梧村华联商厦、友谊商场、世贸商城等几家大型商场，经营品种多达数万种，充分满足市民和游客“一站式”119的购物需求。而假日商城是福建唯一的青少年用品主题商场。2003年6月25日总建商业面积21万余平米、远远超过中山路所有商业店铺面积总和（12万平米左右）的莲坂旧城改造正式动工，通过今年9·8贸洽会已经引进了二家进入世界500强的跨国经营企业进驻（法国家乐福商业零售连锁企业、德国欧倍德建材零售商业巨头加盟）。再加上莲坂的位置优越，处于厦门最繁华的几条交通干道的交汇处（湖滨南路、厦禾路

7、、莲前大道、嘉禾路），估计在未来的二到三年内，莲坂商圈必将会发展成为厦门一个主要的商业中心，其影响力甚至有可能远远超过现在的中山路。3、禾祥商圈是厦门市新近出现的商圈之一，主要指禾祥西路一带，包括一部分禾祥东路的范围，是随禾祥东西路一系列中高档小区的开发建设而自发形成，比如禾祥东路的“东方巴黎”、“东方瑞士”；禾祥西路的“国贸广场”、“汇禾新城”、“聚祥广场”、“繁荣广场”、“宝马花园”、“禾祥苑”、“联邦商城”、“白鹭苑”等，禾祥西路也因此被人称为“富人区”。该商圈以社区型的商业为主。因周边高档商品房众多，消费力强，产品档次相对较高；而相比之

8、下，禾祥西路的商业氛围又明显好于禾祥东路。主要有各种美容护肤院、养生吧、服饰精品、各种娱乐场所餐饮店等；除此外，在禾祥西路西段有传统的家具聚集区（以原