【5A版】地块前期策划报告.pptx

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1、九江濂溪区姑塘镇恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告编制：2018-2项目地块分析一项目基础认知二项目发展机遇研判三九江房产市场回顾四项目产品定位分析五项目目标客群六项目开发及产品建议七报告目录项目经济测算八PART1项目地块分析九江主城区鄱阳湖姑塘镇庐山风景区项目地块13公里项目地块位于城市边郊的姑塘镇，属于原恒生化纤厂土地范围，临近中国第一大淡水湖——鄱阳湖地块与主城区的直线距离13公里，车行路程约22公里项目地块卫星图项目地块分析——地理位置：S213道路普通公路九江环城高速项目地块大交通：机场、陆路等外部交通发达小交通：区域公路路网发达，城市公交30分钟

2、一次武汉G50合肥项目G105G50G70昌北机场九江庐山机场G65海空港时间距离至九江高铁站50分钟至九江庐山机场80分钟至昌北机场120分钟九江高铁站地块至九江城区有公路直接相连，交通较为通畅，同时有城际公交连接姑塘镇和市区，接送大量工业园职工上下班往市区往星子往庐山项目地块分析——交通分析：1开发用地约246亩恒生化纤厂生活（生产）区地块23鄱阳湖水域谷山湖水库5水坝拦湖道路6农田绿地4项目地块分析——土地规划描述：总待开发面积约246亩（包含7块土地）7块待开发地块呈散状，整体分布于恒生化纤厂生活区的西侧靠山、临湖是地块所处环境的最大特点1开发用地约24

3、6亩234567恒生化纤厂已出让地块统计序号出让面积（亩）用地性质容积率商业比例单价（万元/亩）总价（万元）112.74居住2.50841069.55126.46商住2.010%88568.7748349.13商住3.560%1266190.3737440.66商住3.050%1265122.6371519.4居住2.00791532.2643663.46居住1.50633998.2856754.64商住2.010%884807.968已出让土地面积总计：246.49亩出让地价总计：23289.85万元地块成交均价约：94.49万元/亩项目地块分析——地块出让分

4、析：谷山湖水库/沿湖路恒生化纤厂/生活区鄱阳湖视角恒生化纤厂/生产区地块周边被恒生厂围绕着：西北角临着谷山湖水库，其余区域均为恒生化纤厂的老生活区和远处的生产区项目地块分析——周边环境：项目地块分析——地块现状：空旷净地（生活区）基本农田（7号地块）生活区荒地生活区荒地生活区活动用地生活区荒地地块现状以老旧待拆迁的生活区为主，部分地块为空旷的活动场地或废弃的荒地1-6号地块整体高差不大，较为平整，但7号地块为高差达24m的小山坡，为废弃的农田，且与主要地块被河沟分离①姑塘镇--鄱阳湖生态山地②鄱阳湖花海美景③姑塘镇老海关④马祖山森林公园③④②①20分钟5分钟5分

5、钟10分钟地块外部资源：临近鄱阳湖花海，拥有省级文物单位姑塘老海关，周边生态山林环境保持良好，且距离马祖山森林公园非常近项目地块分析——周边自然人文资源：难点1：区域荒凉，认知度低本项目地块所处区域远离城区，同时也不是地方的传统景区地段，区域认知程度较低难点2：工业厂区，存在污染恒生化纤厂生活区紧邻其工业生产区，多少会带来一定程度的污染，包括气味、空气质量、粉尘、水源等，都存在污染的可能难点3：原始资源，利用困难地块周边存在湖泊、农田、山林等诸多自然资源等，如何将地块的原始资源、植被、生态充分利用，对开发的难度要求非常大难点4：地块分散，开发较难地块分为七块土地

6、，而且部分土地相互间并不连接，或者被其他建筑切割开，难以统一开发和后期的管理项目地块分析——地块开发难度分析：项目地块分析——地块开发难度分析：从调研分析可知，周边化工厂密布，对项目开发影响极大：项目东北角，为重化工厂区，距离2.5KM范围内有分布近10家各类化工厂其中最近的赛得利化纤和海螺水泥，距离不足1公里海螺水泥赛得利化纤大唐化学金鼎五金恒生化纤维科印染九宏新材料项目地块1Km城市郊区厂区用地·周边配套发展程度较低·有丰富的天然湖景资源·有较便利的道路直通市区项目地块属性初判PART2项目基础认知项目基础认知——区位解读：姑塘镇基础概况姑塘镇是江西省九江市

7、濂溪区下辖的一个镇。位于庐山东麓、鄱阳湖之滨，距九江市城区13公里，这里风景秀丽，四季分明，气候温和，土地肥沃，物产丰富，是九江有名的鱼米之乡全镇三面环水、一面依山，九星公路穿镇而过；东濒鄱阳湖，与湖口县隔湖相望，南界谷山湖，与海会镇山水相接，西连威家镇，与株桥、新华村毗邻，北接娘池河，与虞家河乡开天村以河为界常年气候温和，镇域面积约50平方公里，辖2个居委会，八个村委会，人口3.58万人。该镇具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置。镇内经济发展良好姑塘镇是江西四大古镇之一，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置：成形于三国和西晋，具有悠久的历史文化底蕴和优越的

8、地理位置。清雍正元年（1