烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策

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1、烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策2011-11-10烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策目录第一部分1导读21.项目概述41.1项目由来41.1.1项目背景41.1.2项目诉求61.2项目进程81.2.1项目接触81.2.2项目考察81.2.3项目调研81.2.4项目分析91.3项目定位92.项目竞争环境及消费者分析102.1宏观环境分析102.1.1社会购买力分析102.1.2业态现状112.2项目周边情况132.2.1商业区位132.2.2客源定位142.3区域竞争对手情况152.3.1世茂百货152.3.2百盛购物中心152.3.3振华购物中心162.3.4振华国

2、际广场162.4项目机会与威胁分析162.4.1项目机会162.4.2项目威胁182.5消费者分析202.5.1烟台市服务业整体服务水平与顾客期待有一定差距212.5.2旅游大世界的市场有待开发，品牌形象有待建立222.5.3旅游大世界的综合运营能力有待提升232.5.4旅游休闲综合体——旅游大世界未来的发展方向之一243.旅游大世界现状分析及限定条件26烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策3.1现状分析263.1.1硬件条件现状263.1.2管理机制现状283.1.3市场开拓现状293.1.4人力资源现状313.1.5财务现状343.2烟台旅游大世界改造项目的限定条件35

3、3.2.1外部条件局限353.2.2现有机制缺陷363.2.3经营运作能力不足363.2.4当下突出问题364.项目定位分析374.1项目定位思路374.2定位方法374.2.1社区型商业374.2.2区域性商业中心384.2.3城市旅游休闲综合体395.项目定位及解决方案425.1项目市场定位425.2项目业态定位435.3项目解决方案445.3.1打造城市休闲综合体之商业业态445.3.2最大化收缩自营455.3.3积极吸引战略投资者455.3.4多渠道化解债务465.3.5全方位提升管理模式475.3.6参考性融资建议475.4项目盈利能力分析485.4.1全部清退整

4、合模式485.4.2东区1-4层整体出售，其他全部整合515.5项目公司治理结构改革建议545.5.1股份结构改革建议545.5.2公司治理结构及职责权限565.5.3公司治理机制与模式615.5.4公司治理机制构建建议646.项目研究结论、建议及股东意见答复666.1项目研究结论666.2项目后续工作建议666.3关于烟台旅游大世界股东单位建议的答复66烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策第二部分68第三部分86烟台旅游大世界项目提案第一部分烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策93烟台旅游大世界项目提案导读经过两个余月的专业调研和缜密的数据测算，现将《烟台旅游大世界经营管

5、理诊断及改善对策》提交至业主方各位领导，在开始报告内容之前，首先阐明项目组对烟台旅游大世界项目定位的立足点及总体思路：（1）解放思想，打破现有经营格局在政策允许的框架下，围绕城市旅游休闲商业综合体进行业态重组，吸引外来资金以及资源，彻底盘活旅游大世界。仅立足于短期效益的局部调整不应成为首选方案。（2）限制自营，全面招商租赁在现有政体环境下的自营存在较多的限制或不确定性，短期内较难有所突破。自营项目的多样性对经营者的专业性要求很高，且自营项目使招租面积受限难于形成整体的规模效应，由此影响优质商户加盟和外来资金进入，而没有外来资金注入很难从根本上盘活旅游大世界。（3）创新招租模

6、式，提高整体收益旅游大世界目前的招租模式类同于一般写字楼招租方式——以单一的租金和物业管理作为收益来源；旅游大世界业态重组后，需建立统一的专业化运管平台，并改变单一的租金模式为“租金+扣点”模式，拉升整体效益。（4）正视旅游大世界现状，充分考虑潜在投资者的利益诉求旅游大世界运营主体几经变迁，形成今天的经营格局有其复杂的历史原因。近年来，旅游局及各股东单位虽一直为摆脱旅游大世界的经营困境进行着不懈努力，并多次尝试扩大招商和局部业态调整，但终因观念、硬件、体制、资金及技术等方面诸多限制而无果。93烟台旅游大世界项目提案事实证明，局部的业态调整根本无法彻底解决旅游大世界目前的债务

7、及持续发展问题。引进资金，使资金与优质资源捆绑，全面重整业态才是出路。为此，旅游大世界的改革方案必须在旅游局和各股东单位集群利益与是否能够吸引资金及优质资源这二者之间寻求平衡。我们应正视旅游大世界的现状，并充分认识到未来投资方的利益诉求。（5）借鉴“资金+资源=成功”的商业逻辑现有董事单位相当程度上属于“被股东”，除资金融合外，市场、人才、管理、技术等资源并没得到真正融合。未来旅游大世界应借鉴：“资金+资源=成功”的商业模式，吸引具有资金加资源优势的投资公司或基金公司加盟，以重新盘活旅游大世界的现有资产，改善经营模