烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策

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1、烟台旅游大世界　　　　经营管理诊断　　　及改善对策　　　　　　2011-11-10　　　　　　烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策　　　目录　　　　第一部分1　导读2　1.项目概述4　1.1项目由来4　　1.1.1项目背景4　1.1.2项目诉求6　1.2项目进程8　　　1.2.1项目接触8　　1.2.2项目考察8　　1.2.3项目调研8　1.2.4项目分析9　1.3项目定位9　2.项目竞争环境及消费者分析10　　2.1宏观环境分析10　　　2.1.1社会购买力分析10　　　2.1.2业态现状11　2.2项目周边情况13　2.2.1商业区位13　2.2.2客

2、源定位14　　　2.3区域竞争对手情况15　2.3.1世茂百货15　　　2.3.2百盛购物中心15　　　2.3.3振华购物中心16　2.3.4振华国际广场16　　2.4项目机会与威胁分析16　2.4.1项目机会16　　　2.4.2项目威胁18　　2.5消费者分析20　2.5.1烟台市服务业整体服务水平与顾客期待有一定差距21　2.5.2旅游大世界的市场有待开发，品牌形象有待建立22　　　2.5.3旅游大世界的综合运营能力有待提升23　2.5.4旅游休闲综合体——旅游大世界未来的发展方向之一24　　　3.旅游大世界现状分析及限定条件26　　　　烟台旅游大世界

3、经营管理诊断及改善对策　3.1现状分析26　　3.1.1硬件条件现状26　3.1.2管理机制现状28　　　3.1.3市场开拓现状29　　3.1.4人力资源现状31　　3.1.5财务现状34　3.2烟台旅游大世界改造项目的限定条件35　　3.2.1外部条件局限35　3.2.2现有机制缺陷36　　3.2.3经营运作能力不足36　3.2.4当下突出问题36　　　4.项目定位分析37　　　4.1项目定位思路37　4.2定位方法37　4.2.1社区型商业37　　4.2.2区域性商业中心38　　　4.2.3城市旅游休闲综合体39　5.项目定位及解决方案42　　5.1项

4、目市场定位42　　5.2项目业态定位43　5.3项目解决方案44　5.3.1打造城市休闲综合体之商业业态44　5.3.2最大化收缩自营45　　5.3.3积极吸引战略投资者45　5.3.4多渠道化解债务46　　5.3.5全方位提升管理模式47　　5.3.6参考性融资建议47　5.4项目盈利能力分析48　　5.4.1全部清退整合模式48　5.4.2东区1-4层整体出售，其他全部整合51　　5.5项目公司治理结构改革建议54　5.5.1股份结构改革建议54　5.5.2公司治理结构及职责权限56　5.5.3公司治理机制与模式61　5.5.4公司治理机制构建建议64

5、　6.项目研究结论、建议及股东意见答复66　6.1项目研究结论66　　　6.2项目后续工作建议66　　　6.3关于烟台旅游大世界股东单位建议的答复66　　　　烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策　第二部分68　　第三部分86　　　　　　　烟台旅游大世界项目提案　　　　　　　第一部分　　烟台旅游大世界　　　经营管理诊断　　　及改善对策　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　94　　　烟台旅游大世界项目提案　　　　导读　　　经过两个余月的专业调研和缜密的数据测算，现将《烟台旅游大世界经营管理诊断及改善对策》提交至业主方各位领导，在开始报告内容之前，首先阐明项

6、目组对烟台旅游大世界项目定位的立足点及总体思路：　（1）解放思想，打破现有经营格局　在政策允许的框架下，围绕城市旅游休闲商业综合体进行业态重组，吸引外来资金以及资源，彻底盘活旅游大世界。仅立足于短期效益的局部调整不应成为首选方案。　　（2）限制自营，全面招商租赁　　　在现有政体环境下的自营存在较多的限制或不确定性，短期内较难有所突破。自营项目的多样性对经营者的专业性要求很高，且自营项目使招租面积受限难于形成整体的规模效应，由此影响优质商户加盟和外来资金进入，而没有外来资金注入很难从根本上盘活旅游大世界。　　　（3）创新招租模式，提高整体收益　　旅游大世界目

7、前的招租模式类同于一般写字楼招租方式——以单一的租金和物业管理作为收益来源；旅游大世界业态重组后，需建立统一的专业化运管平台，并改变单一的租金模式为“租金+扣点”模式，拉升整体效益。　　　（4）正视旅游大世界现状，充分考虑潜在投资者的利益诉求　　　旅游大世界运营主体几经变迁，形成今天的经营格局有其复杂的历史原因。近年来，旅游局及各股东单位虽一直为摆脱旅游大世界的经营困境进行着不懈努力，并多次尝试扩大招商和局部业态调整，但终因观念、硬件、体制、资金及技术等方面诸多限制而无果。　　94　　　烟台旅游大世界项目提案　　事实证明，局部的业态调整根本无法彻底解决旅游

8、大世界目前的债务及持续发展问题。引进资金，使资金与优质资源捆绑，全