我国住房抵押贷款证券化研究——以深圳为例

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1、我国住房抵押贷款证券化研究——以深圳为例姓名：吴琦导师：李敦祥教授专业：国民经济学研究方向：金融投资与管理年级：2003级摘要住房抵押贷款证券化是二十世纪国际金融领域最重大的金融创新之一，目前，住房抵押贷款证券品种和技术不断发展，形成了全球化的趋势。从国外住房金融的发展来看，住房抵押贷款证券化是我国住房金融发展的一个必然趋势。随着我国住房抵押贷款规模的不断扩大，我国全面推行住房抵押贷款证券化将是必然的选择。本文首先介绍了住房抵押贷款证券化相关理论，对住房抵押贷款证券化的特性功能和运作机制进行了阐述。然后通过对我国住房金融市场需求状况的

2、实证分析、商业银行的资产负债管理方法的规范性分析得出我国迫切需要推行住房抵押贷款证券化的论点。而住宅产业的政策支持、住房抵押贷款的初具规模、住房金融组织机构的日益成熟、证券市场的不断完善、相关法律法规的出台使住房抵押贷款证券化的推行具备了可行性。深圳作为发展了20年的经济特区，它的经济发展、投资环境、金融体系、信贷市场更是具备住房抵押贷款证券化先行试点的优越条件。由于我国目前还存在着商业银行动力不足、配套金融环境和社会环境不完善等问题，因此住房抵押贷款证券化推行初期的效率和效果会受到一定的影响，但这并不能否定住房抵押贷款证券化操作的可

3、行性。美国是住房抵押贷款证券化最早的国家，加拿大和香港的住房抵押贷款证券化也取得了一定的发展。本文通过对美国、加拿大、香港的住房抵押贷款证券化的比较分析，得出一些对我国开展住房抵押贷款证券化有益的启示，并在借鉴它们成功经验的基础上，提出了克服我国住房抵押贷款证券化面临问题应采取的对策。这些措施包括：完善住房抵押贷款一级市场、健全信用担保与评级体系、加强保险业与个人抵押贷款的结合、优化现行利率体系、加快金融技术发展和人才培养。本文最后首先对建行住房抵押贷款证券化试点方案进行了介绍和评述，然后在参考建行试点方案和国外做法的基础上提出了自己

4、的设计思路，并以深圳一笔100多亿元的住房抵押贷款组合为例进行了具体的设计，制订了初期和成熟期两套方案。住房抵押贷款证券化初期SPV采用特殊目的信托的形式，证券化产品采用过手证券；成熟期SPV为有国家背景的独立运作的公司，证券化产品采用抵押担保证券（CMO）。方案的推行包括以下几个核心内容：第一，由政府组建一家从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构或者有政府背景的独立的SPV，从各商业银行手中收购合格的住房抵押贷款构建资产池。第二，发起人在全国性媒体上发布信贷资产转让的公告通知相关权益人，由房地产管理部门批量办理I抵押权变更登记。第三，

5、由国内、外信用评级机构对抵押贷款证券进行评级，发起人进行内部信用增级，或采用各大保险公司提供信用保险、政府担保机构提供担保等外部信用增级方式。第四，证券化的发行规模由人民银行总行确定年度发行计划，并下达各地区或各商业银行发行指标。第五，证券化初期，抵押贷款证券只面向机构投资者出售，仅在全国银行间债券市场发行和交易，待条件成熟时，向机构投资者和个人投资者公开发售，并在深交所和上交所上市交易。关键词：住房抵押贷款；证券化；设计思路；案例分析IIResearchOntheMortgageBackedSecuritiesinOurCountr

6、y——ACaseinShenzhenName：WuQiTutor：ProfessorLiDunxiangMajor：NationalEconomicsResearchDirection：FinancialInvestmentandManagementGrade：2003AbstractMortgagebackedsecurities(MBS)isoneofthemostsignificantfinancialinnovationsinththeinternationalfinancialfieldin20century.Nowitha

7、sspreadworldwidesinceitcameintobeingin1970’sinAmerica.Accordingtothedevelopmentofforeignhousingfinance,MBSisthegeneraltendencyofhousingfinanceinChina.ThecompleteexecutionofMBSinChinawillbethenecessaryselectionascontinuouslyenlargementofthehousingmortgageloansinChina.Fir

8、st,thispaperintroducethebasictheoryofMBS,suchasits’conception,feature,functionandoperatingprocedure.Fortheneed