我国住房抵押贷款资产证券化研究

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1、摘要住房抵押贷款资产证券化(MortgageBackedSecurity，以下简称MBS)是指金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权出售给一家特设的证券化机构(SpecialPurposeVihicle，以下简称SPV)，然后SPV又以该住房抵押贷款所产生的现金流为基础，经过信用增级等措施后，在资本市场上发行住房抵押贷款债券的技术和过程。自从1970年美国推出了第一张MBS证券以来，经过几十年的发展，MBS已经在世界各地遍地开花，不断的被创新开拓出新的品种，并对促进发行国的经济和世界金融的发展作出了积极的贡献，被誉为“彻底改变传统金融中介方式的金融工具”我

2、国也早在1983年就引入了MBS的概念，并对其进行了积极的研究和探讨，在一些地区和一些项目还尝试性的采用了MBS的做法。时至今日，可以说，无论从政策制定者，还是理论界都已经普遍认识到开展MBS将是大势所趋。目前问题的焦点主要集中在何时推出以及如何推出该种金融产品上.本文正是在研究了大量的相关著作和观点的基础上，通过调查研究，深入分析我国目前的国情，提出了自己的住房抵押贷款资产证券化模式和政策建议。该论文主要分为五大部分，采用层层递进的分析方式，并对重点问题进行重点分析，最后水到渠成的得出结论。第一部分为概要，首先定义了MBS的基本概念，指出MBS实质上是

3、结构设计性融资的一种，并分析了其与传统的间接融资方式的区别;然后，介绍了MBS的基本操作流程，主要分为7个步骤:接着该论文又对目前世界上主要的几大MBS品种进行了介绍。根据对现金流处理方式的不同，MBS可以分为过手结构证券(Pass-throughSecurity)和转付结构证券(Pay-throughSecurity)。过手结构证券基本上不对资产所产生的现金流进行特别处理，而是在扣除了有关“过手”费用后将剩余的现金流直接“过手”给证券投资者，根据投资者风险的不同，又可以分为:直接过手证券、局部修正过手证券和完全修正过手证券。转付结构证券则根据投资者的偏

4、好对证券化资产产生的现金流进行了重新安排，它也衍生出了不同的品种，包括:抵押担保支撑债券(CollateralizedMortgageObligation，以下简称CMO)和本息剥离证券InterestOnly(以下简称10),PrincipalOnly(以下简称PO)等。论文分别对这些不同F[7种的MBS证券的特点、操作方式和优缺点等进行了介绍。第二部分主要通过对我国现阶段开展MBS的所需要的几个主要方面进行了可行性分析，指出我国已经初步具备了开展MBS的条件。首先，从我国的宏观经济条件来看，无论是从理论上，金融改革创新的实践中，金融监管机构的监管能力

5、上，还是证券市场的发展等方面都已经取得了突破性的发展，宏观经济条件已荃本具备;其次，我国的住房抵押贷欲一级市场已初具规棋。截止到2002年9月份，我国的个人住房的款余额己经达到了7423亿元，到2002年底，住房公积金归集余额4011亿元，住房抵押贷款一级市场已经具备了一定的广度和深度，从而为我国开展MBS奠定了良好的基础;第三，我国社会上存在大量的MBS证券的潜在投资者，截止到2003年2月份，我国城乡居民储蓄存款余额己经达到10万亿元，截止到2002年底，我国证券投资基金的资产规模达到了1219亿元，养老保险费征缴收入达到2110多亿元，这些资金急需

6、寻找一种风险和收益相当的金融产品，而MBS正是非常适合老百姓、基金和养老保险基金投资的金融产品;第四，我国实施MBS的技术和理论研究都己经基本具备。第三部分是模式选择部分。首先通过世界上一些MBS的主要的实施模式(美国模式、欧洲模式和香港模式)进行介绍，提炼出它们的特点及对我国MBS的影响。然后在此基础上设计出我国开展MBS的模式。特别的，对开展MBS中几个重要的问题进行研究，得出自己的结论:一是资产池的构造，笔者认为应当选择那些商业性、固定利率、具有同质性和高质量的住房抵押贷款来组建资产池;二是SPV的设立及运作问题，笔者认为SPV应当是独立于银行之外

7、的由政府发起设立的专门的证券化公司，并对我国SPV的性质、模式选择、资本金、业务、设立及运作等问题进行了探讨;三是信用增级问题，主要从内部信用增级和外部信用增级两大方面进行操作;四是我国开展MBS应选择的品种，笔者通过比较过手证券和转付证券的区别后认为，在现阶段，适合与我国开展MBS的Gash是较为简单的过手证券，并对此给出了充足的理由。此外，提前偿付问题是影响到MBS的能否顺利开展的重要问题，本论文也在此单独对提前偿付对我国开展MBS的影响进行了分析.第四部分是积极创造条件，为住房抵押贷款证券化打造良好的环境。主要从三个方面进行阐述。一是市场环境方面，

8、笔者认为应当大力培养住房金融一级市场、推动金融体制改革，加快房地产信用及担保体系