湖州久城置业南浔虹阳路地块策划提案ppt培训课件

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1、久城置业南浔虹阳路地块策划提案经历了07年底的“政策寒冬”，经历着08年初春“楼市拐点、消费者普遍持币观望”的现象，我们该如何“突围和领航”南浔楼市，我们展开了思考。目录第一篇【项目价值研究】第二篇【项目产品建议】第三篇【项目市场定位】第四篇【客户群体定位】第五篇【营销推广策略】第六篇【销售策略研究】第七篇【视觉欣赏】项目价值研究宏观价值研究南浔区位于长三角腹地，东界江苏省吴江市，南连桐乡市、德清县，西接吴兴区，北濒太湖，区位优势独特，是湖州市接轨上海的前沿阵地。2003年1月经国务院批准新建立

2、的湖州市辖区，下辖南浔、练市、双林、菱湖、和孚、善琏、旧馆、千金、石淙9个镇和1个省级经济开发区，总人口51.4万人，区域面积716平方公里。总体市场概况：宏观价值研究根据2007年12月以来的湖州国土资源局的资料显示，目南浔区除了本项目的地块之外，还有两块分别为32883平方米和34305平方米的土地被海宁白领氏房地产开发有限公司拍得，南浔江蒋漾村有一块面积为47564平方米的土地被湖州市南浔新城投资发展有限公司拍得。随着如此多的土地资源被拍卖，在新一轮的住宅开发中将会成为湖州一个新兴的居住板

3、块，也象征着南浔市场未来的房地产竞争将会越来越激烈，意味在未来的时间内将会出现一轮供求高峰南浔土地供应情况：项目概况项目位于浙江省湖州市南浔镇，总用地面积为13.23公顷（198.46亩），地块被一条东西向城市道路（文兴路）分隔成北（1号地块）、南（2号地块）两块。项目处于建设中的南浔东南居住版块的核心位置，占据古镇保护区的上风向，是上佳的居住用地。距离南浔区政府约1500米，距离镇政府约1100米，距离小莲庒约800米，距离古镇旅游售票中心仅约500米，距离南浔最大的人民医院约700米，距离农

4、贸市场约300米，距离南浔中学约1600米。项目经济技术指标总用地面积：132306平方米总建筑面积：265650平方米（商业：35800平方米配套：6330平方米住宅：195920平方米）容积率：1.799建筑密度：34.07%规划户数：1504户停车位：920个绿地面积：53200平方米绿地率：40.21%公共绿地面积：22560平方米公共绿地率：17.05%项目SWOT分析之优势1、本项目东侧和南侧为天然水系，临水而居。2、位于虹阳路和人瑞路的核心交汇点，周边主干道汇集，交通便捷、有一定的

5、医院、农贸市场等基础配套设施。3、具备较强的区域经济实力。项目SWOT分析之优势4、土地地面价（1148元/㎡）相比海宁白领氏房地产开发有限公司（1494元/㎡）和湖州市南浔新城投资发展有限公司（1324.53元/㎡）较为低廉。5、大盘优势、实力打造，整个小区占地面积较大，规模优势明显，配套设施和绿化设施均可高于周边项目。6、产品物业类型丰富，涵盖了多层洋房、小高层、高层、排屋和双拼别墅以及商业设施，给消费者更多的选择空间。项目SWOT分析之劣势1、开发商开发经验不够丰富，没有踏实的群众基础。因

6、此在消费者的心目中的美誉度以及口碑可能会有所欠缺。2、项目过大，会导致开发周期过长，如果前期销售不好，那么后期的滚动开发的成本将会加大。3、南浔商品房销售环境不够理想，客户的商品房消费的习惯还需要引导。项目SWOT分析之劣势4、根据南浔现有几个项目的销售情况来看，南浔区的常住人口如果要支撑起本项目有一定的压力。5、就目前而言周边的环境不利于形成高档物业社区。6、南浔市场媒体通路缺乏。项目SWOT分析之机会点1、虽然湖州自古以来为江南水乡，但是能够将天然水系引入小区内部的楼盘可谓少之又少，水景项目

7、在市场上具备一定的稀缺性发展机会，形成区域独特卖点，整体增添项目的景观情趣，强化项目的水景唯一性。2、南浔区的房地产市场得到了政府的大力支持，政府对完善南浔的基础设施的规划也在有序的进行当中，迅速提升生活环境。项目SWOT分析之机会点3、目前南浔的几个在售房地产项目运作方式较为传统和单一，如果我们在推广上能够超越对方，将会为项目打开市场。4、目前南浔的房价相较湖州市区较低，对于投资者来说是一个机会。项目SWOT分析之威胁点1、整个地块尚未形成真正市场主流。2、南浔新增项目供应增长迅猛、消化增速有

8、限，供求对比面临一定的矛盾。3、南浔消费者市场是否对高层、小高层存在一定的抗性，目前还不明确4、国家对楼市的宏观调控政策，易造成市场的持币观望效应5、中端市场的需求存在着一定的不确定因素项目SWOT分析之总结1、南浔区居住价值随着新市政规划的确立而被强化，故需要树立全新的居住理念，以提升南浔区的居住价值2、从本案位于南浔区核心区域的特殊地理位置，交通条件优越，文化氛围浓厚，地块虽然比较方正，但是一条交通干道把项目一分为二，不利于项目的整体规划和开发，同时也不利于项目内部整体景观系统的塑造。3、本