湖南高鑫麓城项目营销报告ppt培训课件

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1、湖南高鑫.麓城项目营销报告目标及问题界定销售执行细节战略指导报告思路解决思路项目背景12345项目区位初判本案位于长沙市府板块中央区位，对面就是该板块房地产发展的带头羊——咸嘉新村，从这个角度来讲，本案是本区域发展的核心区位。1、区域日趋繁华，本案地块已经成为区域核心区位；2、紧随融城步伐，河西先导区地产发展迅速，；3、本案地块从咸嘉新村开始至今已经发展了7年，目前地块已经相当成熟，周边居民相对密集；4、毗邻市府，周边大专院校云集，购买人群集中；本案对项目的初步认识项目主要经济技术指标：项目占地40.56亩，总建筑面积约10万平方米，容积率3.3，绿化率达40％从地理位置来看，本项目地块是桐

2、梓坡沿线，难得的黄金宝地。该地理位置集中体现在三个核心价值：路通:桐梓坡路是河西市府板块最早也是目前最繁华的一条城市干道，目前商业环境也逐渐成熟，本案的地块条件非常优越；人和:本案对面是市府板块最早的成熟社区——咸嘉新村，目前社区已经成为该板块规模最大、人口最集中的一个社区，本案地产咸嘉新村对面，可以借助咸嘉庞大的人脉网，人脉优势凸出。宜居:河西目前已经被公认为是长沙最具居住价值的区域，本案更是位于该板块难得的配套成熟区域，因此从居住价值方面优势明显。同致行认为本项目的地块价值:区域价值>区位价值>地块价值本案具有以上优势，但是却面临滞销难题，本案的价值如何发掘？目标及问题界定销售执行细节战

3、略指导报告思路解决思路项目背景12345同致行认为本次提案首先要解决的核心问题是：本次提案要解决的核心问题如何清空一期尾盘，快速出货，但又不损失二期及项目的整体形象？如何发掘已经沉淀的项目和开发商的品牌形象？如何破解淡市营销的难题？目标一期剩余194套房源快速出货；弥补一期品牌缺失，展示发展商上市公司实力，为二期的推出奠定基础。现状1、市场低迷，销售压力大。2、片区竞争激烈，去化速度缓慢，价格战开始。3、本案销售出现断档，公众及品牌形象缺失，一期余货滞销。目标及问题界定销售执行细节战略指导报告思路解决思路项目背景12345SWOTSW区位优势—融城先导，市府核心地块优势—板块难得成熟码头发展

4、商—上市公司强势背景周边大盘云集，竞争激烈；前期产品形象缺失，产品展示面较差；企业形象缺失，市场对项目和发展商均无认识;O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势政府直线救市三市融城，先导区快速发展；市府板块，抢占发展先机重新整合企业和项目资源；重新塑造项目形象；重新定义物业价值；以板块成熟优势发掘人脉；以现房优势创造价值；以差异化规避风险；通过产品综合优势体现价值；T发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁市场供远大于需，竞争压力大淡市，客户观望情绪浓厚，投资客撤离；一期客户发生公关危机；打造项目和核心竞争力；发掘投资需求但规避地产投资，跳出恶性竞争环路；化解矛盾，延续人脉；不打价格战；建立新规则

5、；树立新形象；创造新需求方向一：速度是第一位的，快速回收资金。通过降价促销一步到位快速去化产品，以价格作为评价产品品质的唯一标准。策略评价：1、作为住宅物业，必然难以跳出行业淡市的影响，陷入恶性竞争的环路；2、本案的优势沉淀，同时二期的形象受到影响；3、物业的价格受到市场竞争的限制，难以拉升；4、加剧已购房业主矛盾；方向二：通过塑造产品差异化，跳出恶性竞争环路，同时完成项目形象再造。目前项目一期已经成为现房，园林环境景观可以展示，通过重塑一期产品形象一方面促进一期尾盘销售，另一方面重塑项目形象，第三可以展示二期品质。策略评价：1、一期产品重塑创造核心价值点；2、通过整体展示一期和二期的全貌重

6、塑项目品质优势；3、更为关键的是通过重塑产品核心竞争力，跳出目前楼市的恶性竞争环路；目标及问题界定销售执行细节战略指导报告思路解决思路项目背景12345如何重塑项目的核心竞争力？目前本案对外销售均价在4500平方米左右，按照今年市场的普遍规律，楼盘销售价格降到2007年初水平，则本案的价格回落范围大约在600-700元左右，大概是一套房装修的标准。我们通过剩余房源赠送精装修，一方面可以以极大的力度推动剩余房源的销售，另一方面可以解决剩余房源中卧室不规则的缺陷，第三可以通过精装修房源的上市打造本案的核心竞争力和差异化优势；第四可以通过精装修房展示企业和项目形象，提升项目品质；精装修样板房一时难

7、以出炉，可以通过在售楼部开辟精装修设计展示区表现精装修房效果。第一，购房赠送精装修；通过赠送老业主装修设计一方面投入微乎其微，甚至可以和装修公司协商从其装修收入中返还设计费，另一方面可以修复和老业主的感情，促进老业主对项目的认可，并利用老业主的人脉，同时配合一定的回馈措施促进营销。要点：装修设计公司必须选择知名设计公司，体现设计作品的含金量。设计费先有发展商垫付可在后期装修公司的收入中返回；是增加售楼部人气和