湖南郴州华宁瑞城项目营销策划报告

《湖南郴州华宁瑞城项目营销策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、华宁瑞城营销策划报告2011.11.20谨呈：郴州瑞成置业CHUNQIUDICHAN春秋地产本次报告的目的1、对销售执行的策略指导2、沟通制定销售策略的思路目标。我们关于项目目标的理解资金快速回笼利润最大化品牌建设实现市场高价—一期销售均价5000元以个性为主导迅速树立项目品牌、有品位的市场形象市场高销售速度—短期内热销一期产品至约80%问题界定实现目标意味着：实现市场高速、高价格销售、以个性为主导迅速树立项目品牌，为以后其他的项目铺路。我们面对的问题：问题：我们没有郴州当地习以为常的特殊资源（核心商业旺区（如天一名邸）、公园（如北湖一

2、号）、山景、水景（如爱莲湖畔等）），周边同等规模项目的低价策略及规模较大项目的同期夹击，如何实现叫好又叫座的销售结果？调性。占位。行动。我们的产品在市场上的地位目标。报告思路形象定位项目理解营销攻略项目理解本体分析竞争本体分析客户分析区位：大势利好，城市的发展区域；但片区未建立豪宅形象位置：城市发展“城南”核心区域，紧邻香雪街区，与南塔公园等遥相辉映；但紧邻垃圾站，局部且受噪音影响规模：占地19963M2，建筑面积119199M2，容积率4.285，缺乏特殊资源，规模小，容积率高交通：基本便利，但有一定局限配套：有待成熟的居住氛围，购物

3、、饮食、教育、休闲、运动、车站均具备园林：专业的设计公司和执行团队，但面积小，不易打造景观资源产品：现代挺拔的立面，精细贴近客户的户型面积，精品创新QQ复式户型、户户通透的整体布局，赠送落地飘窗、入户花园的高附加值设计团队：开发商追求卓越品质的意识，超越本土水平的专业执行团队本体分析——我们有什么？不足是什么？劣势：项目无特殊资源优势，凭借资源无法取胜市场紧邻垃圾站，局部且受噪音影响项目占地小，容积率高，园林空间小自身配套较少靠近主干道，受噪音影响较大开发商品牌暂未建立优势：城市的发展区域；升值潜力大处于龙形小区整个大组团的龙头位置成熟

4、居住氛围，周边配套完善，交通便捷挺拔现代的创新外立面设计，易于突破片区形象精心打造的主题中心园林（风格待定）创新QQ复式户型朝南，使用率超200%合理、人性化的开间布局商业规模能自身完善配套部分单位赠送入户花园本项目小结：1、阳光时代、君悦澜山在本项目入市时期接近售罄，对创新产品意向客户，我司可利用以互补；2、通过突出个性外立面风格及QQ复式创新产品，引领市场3、通过超前二十年的智能化系统，提高品位、品质，引爆市场4、通过不同个性和需求装修标准的QQ复式产品，满足现阶段郴州个性人群（以外来为主）的购买需求。宜商、宜住、宜投资，充分体现项

5、目的品位，个性，调性。5、安装双层隔音玻璃，减少噪音的影响；销售手段建议超前十年的销售理念，提高品位、个性、调性，决胜市场！报告思路形象定位项目理解营销攻略项目理解竞争客户分析本体分析市场分析1——总体特征快速发展，供需两旺（2011年下半年开始集中供应，至2012年市场更会放量供应，呈现供大于求的趋势）；郴州属于半封闭市场,房地产客户主要由本地客户构成，但今年外地投资客户明显增多；细分市场正逐步形成，山景、水景及社区盘成为市场主流；目前消费者置业主要以换房为主，置业较为看重社区、环境、交通、山景、水景以及户型，带资源的山景、水景或园林

6、楼盘价格较高；初级市场营销水平，项目价值多依赖地块资源。供应量——2012年保利、碧桂园等预计可能30000套入市，加上在售楼盘，供应量将成倍放大本项目同区域同期项目：君悦澜山、龙凤嘉园、玫瑰园、锦绣东城、荣泰花园，御泉城市花园、金桂苑，其供应量共约5000套我们观点：瞄准市场空白点+产品创新，才能在竞争中突围价格——特殊资源项目实收均价最高达5500元/㎡；非特殊资源项目实收均价最高达4200元/㎡；整体价格水平稳步上涨，但升幅远低于一线城市我们观点：由于规划设计理念及居住理念原因，贬损了创新产品价格；非特殊资源楼盘价格有待提升销售速

7、度——月均20套/月左右缓慢的销售速度导致客户观望、等待的心理，对销售形成恶性循环我们观点：要提速，必须高形象亮相，高举高打，增加上门量和提升现场销售氛围市场分析2——供应量、价格、销售速度营销推广水平渠道单一，配合手段简单，未来将逐步提升主要手段：户外、电视、短信、网络、围墙、公交车等郴州地产营销水平处于初级阶段，目前仅限于一些通常的做法，且系统性不高我们观点：非成熟市场，营销可发挥效应更大市场分析3——营销推广水平竞争分析——主要竞争对手界定销售价格主力户型选定理由主要对手君悦澜山均价4200元/平米公寓：36-51㎡；二房：76-

8、90㎡；三房：92-160㎡同区域阳光时代均价4250元/平米一房:35-52㎡、二房:62-76㎡、三房:124-142㎡；同区域华宁春城均价4500元/平米105-137㎡3房,260㎡5房,楼王:22