南昌帝景湾洋城项目营销调研报告ppt培训课件

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1、帝景湾洋城营销调研报告由：大城创行机构【上海南昌】日期：2009年06月21日谨呈：长晶乐房地产备注：此报告仅供客户内部使用。未经大城创行的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。1项目分析：项目本身因数分析，从客观销售抗性角度提出问题市场分析：从市场竞争角度强化产品客群分析：从需求角度强化产品，拉动周边需求案例分析：从成功案例角度强化产品2第一部分：项目营销分析营销目标分析本案项目分析本案营销分析3本案项目分析区位分析经济技术指标产品价值点片区的认知性规划分析园林景观分析产品分析4区位分析项目位于云湾公路，湾里区检察院对面，有一定的升值潜力。项目位于南昌市湾里区云湾公路199号；项

2、目与湾里区检察院住宅区隔路相望；项目周边有洪恒山庄、乾茂宫园等主要竞争个案；随着南昌市的不断发展，湾里区也成为南昌市休闲、度假的后花园；项目距南昌市火车站30分钟车程，昌北飞机场30分钟车程，距梅岭主风景区约10分钟车程。5经济技术指标总建筑面积：211262.63m2（其中含不计入容积率的地下室面积：10899.58m2）总用地面积：174638m2容积率：1.15覆盖率：31.2%绿化率：42%停车位：336个栋数：181栋住宅类型：多层（6层）、别墅住宅总户数：1414户6产品价值点园区经济、市场经济、城区经济三位一体的复合型城区湾里板块第一盘，配套齐全，轻松转换工作和生活梅岭风景区度

3、假性居所，商住两用，居家投资皆以南昌城市后花园，现代生态园区，运动之城规模布局合理，尺度空间合理原始生态美景，强大景观园林1234567片区的认知性片区价格惯性如何打破片区内中心向西递减的价格惯性？区域形象干扰如何解决湾里即是郊区的思维定式？我们如何加入市区住宅的竞争圈?8规划分析项目总占地面积260余亩，总建筑面积21万平方米。总共有181单元建筑组成，住宅类型以多层（6层）和别墅为主，住宅总户数为1414户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。设计空间合理，户型卓越，布局完美统一，采光通风极佳，南北通透，私密性与开放性达到至高和谐，不同方位尽可众览园林美景，尊享欧陆风情，体验简约经典。内部

4、配套：600m步行商业街，2400㎡大型超市，2118㎡的小区会所，内设咖啡厅、酒吧、茶座、健身房、女子美容沙龙和双语幼儿园。9园林景观分析由世界鼎名的澳大利亚柏涛园林景观大师规划设计的风情主题园林，荣获了2003年全国人居最佳景观设计大奖，每一处都洋溢着浓郁的异域风情。10产品分析11本案营销分析已往营销业绩已购客户分析已入住客户分析未购客户分析系列访谈：营销人员访谈、物管访谈、行业访谈营销面临问题12已购客户分析本次主要针对已成交的330组客户进行分析:分析方面有客户年龄、客户区域、成交面积、成交均价和成交总价这五个方面。从年龄上看：购买客户年龄在30以上的为76%，其中40岁以上有47

5、%，可见，中老年客户是本案购买的主力军。13已购客户分析从区域上看：购买客户以市中心（含东湖、西湖）为主，比例高达67%，其次是外地客户（包括省内和省外），比例为12%，而同等地位区域内的购买客户只有9%（含湾里区），可见周边需求拉动不够有效。从面积上看：82-99平米的两房是主要需求，比例高达54%，而120-130平米的三房购买只有20%，可见，购买者作为第一居所的较少，主要为第二居所或投资。14已购客户分析从成交单价上看：成交率最高的单价为1400-1600元/平米，其次是1600-1800元/平米，可见，单价1800元以下的接受度为49%从成交总价上看：成交率最高的总价为15万以下，

6、比例为41%，其次是15-20万元和20-25万元，各占25%；因此，总价控制在20万以下具有较强的吸引力。15第二部分：区域研判湾里规划分析、区域定位区域分析湾里政府动作交通规划重大利好因素16湾里规划分析、区域定位概况湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积251平方千米。2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。地处南昌城西北部的西山山脉中段。属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，日照丰富，年平均气温14.5℃－17.6℃。行政区划全区辖2个街道、3个镇、1个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有11个社

7、区（居委会）、37个行政村。区域定位南昌市十一五发展规划区域发展布局中明确指出湾里区建成南昌旅游休闲后花园。17区域分析人口GDP，在南昌各区县的地位2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。区域及周边企事业单位分布及人数江西中医学院师学院现有教职工1034人江西省公安专科学校现有教职工约50人与周边新建、经开、长陵、红谷滩关系南昌市“十五”规划：加快把湾里景区融入到城区建设中来，提高长