重庆城市更新中城中村改造的思考

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1、专题·案例URBANHIGHLIGHTS·CASESTUDY重庆城市更新中“城中村”改造的思考◎杨玲摘要：我国正处在城市快速发展阶段，城中村现象普遍存在，不少地方都开展了城中村的改造工作，不断探索改造方式和改造策略。重庆在城中村改造中还有不少问题，应树立新的指导思想，创新改造模式和改造方式以及征地补偿制度，促进城中村融入城市。关键词：城中村 改造 思考 重庆【中图分类号】TU984.2从重庆直辖以来城市空间格局的变城区共有“城中村”196个，涉及农村集化看，以2000年北部新区的成立为标志，体土地总面积3973.1公顷，其中：农用地重庆主城进

2、入大规模外延扩张阶段。随着2662.46公顷（耕地1707.91公顷）。196个城市建设不断拓展，不少自然村落成为了“城中村”共有农村居民2.15万户、5.14城中村。虽然重庆市城中村问题不如深万人。“城中村”内共有房屋总建筑面圳、北京等城市突出，但是依然影响着城积601.17万平方米，其中：住宅房屋面积市形象和功能的提升。为了进一步提升城482.47万平方米，生产经营性房屋面积市形象、促进结构调整、改善民生，2008118.7万平方米。另有违章建筑面积1063.09年重庆市政府提出全面进行主城区危旧房万平方米，其中：住宅房屋面积695.81

3、万改造，“城中村”则作为本次危旧房改造平方米，生产经营性房屋面积367.28万平的“三捎带”之一被提出。方米。“城中村”内共有二、三产业企业4100多户，长期流动人口达到16.92万人。一、重庆主城区“城中村”基2.“城中村”的特点本情况首先，“城中村”具有农村的性质。一是，土地所有权性质为集体所有。.总体情况但是人均土地面积较少，一般在0.3亩以根据有关部门的摸底统计，重庆主下，基本没有耕地，或人均耕地在0.1亩06《城市观察》2011年第2期UrbanInsight,No.2,2011城市更新改造研究URBANRENEWAL以下。二是

4、，居民的户口性质为农村居3.改造情况民，没有纳入城镇居民社会保障体系，基本次重庆市纳入改造的城中村地块全本未建立城市社区管理。三是，房屋性质部位于主城区内环高速公路范围内，分别为农房。位于沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴其次，典型的“城中村”（即已被南区、南岸区、江北区和高新技术开发区城市包围）村民收入比较高。村民收入来辖区内，共有22个片区、61个城中村。计源主要是土地、房屋租金，以及打工收划在2011年全部完成征地拆迁工作，2017入。以某村为例，村民年人均收入接近2年前完成改造建设。“城中村”改造后的万元：一是村社集体经济年终分红，一土

5、地将不再规划为工业用地，为防止在未般为3000—4000元/人。二是土地租金。来的城市化进程中再现“城中村”现象，全村现有集体土地面积803亩，企业租用所有农村用地将全部征收。这意味着，重集体土地就达350亩，建有厂房40万平方庆市主城内环范围内将彻底改变城市中土米。土地出租租金中土地承包人直接收益地二元结构现状，原“城中村”将变身为一般为2000—2500元/亩/年，其余部分作城市社区或街道，农民同步转变为市民。为村社集体收入。三是对外出租房屋收按照重庆市政府确定的城中村集体建设用入。全村村民人均房屋月租金收入达900地面积的50%以上要用

6、于建设集中公共绿元。四是打工收入，一年有几千元。地和市民广场的要求，改造后的城中村范第三，农村集体资产规模较大，集围内要建设约175.79万平方米的集中公共体经济对村民增收和地方管理的贡献大。绿地和市民休闲广场，占改造集体建设用据调查，典型的“城中村”集体资产在亿地面积的53.4%。随着城中村的消失、绿元以上。集体经济对村民增收，一年的贡地广场的建设，改造后地块的公共效益和献超过千元，最高的可达到万元。集体经环境效益将不断凸显，不仅为市民提供休济的收入是农村基层组织管理运行资金的闲娱乐空间，而且也提升了土地价值。唯一来源，对保一方稳定起到关键

7、性作用。如某村，一年集体经济要支出300万二、重庆市“城中村”改造存左右用于社区维护和管理，包括补助社区在的问题居委会26万元；老年委员会6万元；整个村区域居民水电补贴50万元；环卫、水电.改造方式简单，没有进行综合配套补差100万元；支付保洁、物管等人员工改造资80万元；公共设施维护等30多万元。目前“城中村”改造所采取的措施此外，“城中村”普遍存在一些建主要有：土地征用及房屋拆迁补偿；人员设、管理问题。如管理薄弱，城市政府的农转非；村改居；提供社会保障（转非人许多管理职能延伸不够；违章建设行为员养老保险，城乡新型合作医疗保险）；多、建筑

8、质量难保障，影响城市形象；公提供就业培训等。这些改造措施仅关注共服务设施水平低、居住环境差；人员复了问题的某一侧面，却忽视了以“农转杂，社会治安压力大等。非”、“村