我国物业税立法的研究——兼评沪渝房产税改革试点方案

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1、种得沸沸扬扬，很多学者对物业税定义、物业税开征方式、物业税开征对房地产市场的影响、物业税开征的利弊、物业税的征收范围等等问题都做了探讨分析，然而，在物业税法的要素上却讨论得相对较少，且不够深入，物业税作为房地产保有环节的新税种，它有别于我国以往的房地产税，也不同于国外和我国香港、台湾地区的物业税，它是针对土地、房屋和其他建筑物，对土地、房屋和其他建筑物的所有者和使用者征收的，并随着房地产价值的升值而不断提高课税额的一种税。本文打破了以往学者对物业税立法研究的构思模式。按照税法的要素结构，重点讨论了物业税立法在纳税人、征税对象、税率及其减免优惠等要素

2、的设置。通过对比国外、我国香港、台湾地区物业税(财产税)各个要素的具体设置，通过分析国内学者在各个要素的不同构思，通过沪渝房产税改革方案的分析，最后对物业税各个要素进行了设置。除了结语，本文分为五部分。第一部分介绍物业税立法的基本理论。首先分析了我国物业税产生及其演变的过程，结合国外物业税的界定，分析国内不同学者对物业税的界定，最后对物业税的定义做了全新的界定，即物业税是指对土地和房屋等不动产在一定期间内(通常是一年)依据不动产在市场中的价值向不动产所有者或使用者征收的一种税；其次，通过沪渝房产税和物业税的比较，界定沪渝房产税即我们所讨论的物业税；

3、最后对我国物业税立法模式的选择进行探讨，通过对国内学者现存不同的观点的分析，认为我国物业税的立法模式应当选择个别财产税模式中的房屋税与土地税混合分离的模式。‘第二部分介绍物业税的纳税人。首先对美国、日本、我国香港和台湾地区物业税(财产税)纳税人的具体规定进行分析。其次，解析目前国内学者关于我国开征物业税纳税人的不同看法，现今国内存在三种观点，第一种观点认为纳税人应该是产权主体，拥有房地产所有权人；第二种观点认为纳税人应该是所有权主体，即拥有房屋的所有权人；第三种观点认为纳税人是使用权主体，即指拥有房地产使用权人。通过对这三种不同观点的分析以及沪渝方

4、案规定的透析，笔者认为，我国物业税纳税人应是房地产的所有权人或在我国境内拥有房地产的使用权人，包括自然人、法人还有其他组织。即在我国境内拥有房地产所有权和使用权的单位和个人以及在我国境内拥有房地产所有权以及使用权的外国企业和个人。⑨硕士学位论文MASTER’STItESIS第三部分介绍物业税的征税对象。首先对美国、日本、我国香港和台湾地区物业税(财产税)征税对象的具体规定进行分析。其次，解析国内学者在征税对象的不同观点，具体包括征税的范围是否涉及农村；是否对目前已经购置的住房征税；是否对除商品房外其他产权房开征物业税；通过对这些问题的分析以及沪渝方

5、案关于征税对象规定的解析，笔者认为，我国物业税的征税对象应是我国境内土地、房屋及其建筑物。包括外国人在我国境内的单位及其个人拥有所有权土地、房屋及其建筑物，包括一些产权不明的土地、房屋和建筑物因业主对其占有、使用而产生价值的范围，包括目前已经购置的房产；包括业主仅拥有的一套住房，但物业税的征税对象不涉及农村，不涉及除商品房外的其他产权房。第四部分介绍物业税的税率。首先对美国、日本、我国香港和台湾地区物业税(财产税)税率的具体规定进行分析。其次，对目前国内学者聚集焦点的计税依据和税率模式设计的探析。通过对比沪渝房产税改革试点方案关于税率的规定，笔者认

6、为，物业税的基本税率应在0．1％一3％之间，同时，计税依据应选择价值评估的办法，税率形式应选择累进税率制，税率的模式应选择统一的税率。第五部分介绍物业税的减免优惠。首先对美国、日本、我国香港和台湾地区物业税(财产税)减免优惠的具体规定进行分析。其次，对国内学者关于我国开征物业税减免优惠的范围进行探讨，目前国内学者对于某些单位的减免范围基本已达成共识，但对另一些单位和个人的减免范围仍存在一些争议，结合沪渝方案关于减免的规定，参照国外和我国香港、台湾地区物业税减免优惠的规定。最后笔者对我国开征物业税的减免范围提出自己的构想。关键词：物业税；房产税；税收

7、立法lIplenarysessiononOctober2003，Inthecountry，Differentscholarshavedifferentviews．Asrealestatetax’Sdefimtion，wayofimposing，theimpactonrealestatemarket，prosandconsofimposing，LevyingscopeandSOon．However，thediscussionsonrealestatetax’Selementarerelativelysmall．andnotprofound,Asane

8、wrealestatetaxestomaintainlinks。Itisdifferentfromtherealestat