小产权房问题的法律思考

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1、小产权房问题的法律思考引言引言1994年7月18日，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定住房制度改革的根本目的：“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求”。该决定提出的改革主导思想是：改变计划经济体制下实行的福利性分房旧体制。主要内容是改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变以往长期实行的各单位自行建房、分房及维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。1998年7月3日，

2、国务院再次就住房制度改革发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。该通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。同时，从1998年下半年开始，我国全面停止住房实物分配，开始实行住房货币化分配。从此，宣告了我国已实行了近四十年的住房实物分配制度退出历史舞台，标志着全新住房制度的开始。1998年以后，获得了政策支持和政府扶植的我国房地产业发展迅猛。据国研中心的统计数据，1998年至2004年，我国房地产投资完

3、成额连续7年实现了两位数的快速增长，同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。2002年以后，全国各地逐步显现出房地产“过热”的状况。在全国上下对房地产市场跨越式发展一片欢欣鼓舞、热血沸腾之时，房屋销售价格连年攀升，涨幅惊人，通过国家发改委官方网站查询，对2002年至2007年间的全国大中城市房屋销售①价格指数进行分析（见表1），发现房价一直处于持续的快速上涨过程中。表102年02年03年03年03年03年04年05年06年06年06年07年07年时间2季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度3季度1季度2季度3季度1季度2季度价格102.8103.5104

4、.8105104.1105.1107.7106.1105.5105.7105.5105.6106.3指数①参见国家发改委网站：http://www.sdpc.gov.cn/search/searchresultnew.jsp1引言小产权房问题的法律思考而我国劳动者平均工资涨幅却远远达不到房价的增长水平。据国家统计局发①布的《中国统计年鉴》，我国2002年至2008年职工平均货币工资（见表2）根本无法支付高昂的房价。2002年至2007年我国城镇中等收入人群的房价收入比分别为12.7、12.2、12.7、12.8、12.2、12.6，这还只是平均数，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价收

5、入比有的已经超过20，这是惊人的数字。国内普遍的看法是房价收入比在4到6倍是比较合理的。表2平均货币工资(元)年份国有城镇集其他合计单位体单位单位200212422128697667132122003140401457786781457420041602416729981416259200518364193131128318244200621001221121301420755200724932266201559524058200829229310051833828387中国传统历来重视“安居乐业”，使居者有其屋是历代统治者的一个政治理想，也是每个中国老百姓奋斗的目标，安身立命的想法始终

6、的中国人头脑中挥之不去。但房屋市场化、货币化改革后的中国房地产市场，使商品房成为少数富有阶层、权利阶层手中的玩物和投资工具，大量建成的楼盘空置，一幢幢崭新的楼房不断成为聚集了大量财富的先富阶层囤积、炒卖、向中产甚至贫困阶层套取利润的工具，购买商品房，即使在使用低息公积金贷款的条件下，已经成为普通公民一项极其沉重的负担。高房价时代促使我们的社会和时代发生急剧的变革，正如互联网促使世界日益融合，“房奴”、“蜗居”、“蚁族”、“裸婚”、“房虫”、“房托”、“地王”、“拐点”等都成为房价暴涨时代下风靡网络和社会的新名词和热门词汇，与此同时，“小产权房”也应运而生。①参见国家统计局网站发布的历年《

7、中国统计年鉴》：http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_outline.jsp2小产权房问题的法律思考第一章小产权房概述第一章小产权房概述（一）小产权房的界定“小产权房”不是一个法律概念，实际上是民间的一个俗称，是在目前房地产市场和土地管理制度背景下，区别于房地产开发商投资建设并用于交易盈利的“商品房”的一种称谓，其产生和发展与当前特定的时期和政策环境具有密切联系。从词语构成上看，“小产权房”的一个显