中国房地产价格的宏观分析框架与走势预测10.21

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1、Oct.21,2010WorkingPaperNo.2010W18www.rcif.org.cn张明zhangyuxuan@gmail.com中国房地产价格的宏观分析框架与走势预测摘要：本文首先总结出关于中国房价波动的两个特征事实，即2004年之后房价波动性显著放大，且经历了两个半周期；中国地价增速持续高于房价，房价增速持续高于租金。然后建立了一个分析房价波动的宏观分析框架，发现房地产行业融资增速、通胀预期与供求缺口这三个滞后指标（特别是前两个指标），能够很好地解释中国房价增速的波动。利用这个宏观框架分析短期内房价走势，我们认为，2010年第4季度至2011年上半年，房价同比增速

2、将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间；但从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。关键词：房地产价格流动性通胀预期供求缺口预测本文的写作受到上海金融与法律研究院的资助，在此深表感谢。感谢郑联盛博士与孙杰研究员的评论。当然文责自负。一、引言1990年代后半期，国有企业改革与银行业清理不良资产使得国内投资增速增长乏力，而东南亚金融危机的爆发则使得中国出口增长面临挑战，内外交困的中国经济迫切需要寻找新的增长点。1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（23号文件），正式启动了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住

3、房制度改革。历史证明，1998年住房制度改革与2001年中国加入WTO，为此后10年中国经济的高速增长奠定了基础。如图1所示，1998年至2009年，中国房地产投资额由3610亿元上升至3.62万亿元，增长了9倍；房地产投资与GDP的比率由4%上升至11%，这意味着房地产投资增速约为GDP增速的3倍。房地产行业已经发展为推动中国经济增长的支柱性产业之一。中国城市人均住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升i至2006年的27.1平方米，增长了45%。住房制度改革在提高城镇居民居住水平方面成绩斐然。图1中国房地产投资的相对与绝对规模资料来源：CEIC。2然而，2003年出台的《国

4、务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），标志着中国住房制度改革与1998年房改初衷的重大偏离。商品房替代经济适用房成为“住房供应主体”，而经济适用房沦为“具有保障性质的政策性商品住房”。一旦商品房成为解决中国城镇居民住房的主要形式，房价就从此步入了快速上升的通道（赵晓，2010）。如图2所示，中国商品房价格从2004年起开始快速上涨。从1998年至2003年6年间，全国商品房成交均价仅由每平方米1976元上升至2379元，增幅为20%；从2004年至2009年间，全国商品房成交均价则由每平方米2379元上升至4695元，增幅为97%。图2全国商品房成交均价的变动趋

5、势（单位：元人民币/平方米）资料来源：CEIC。从2004年起，中国国内就开始出现房价是否存在泡沫的争论（Anderson，2005）。从2005年起，中国政府开始启动旨在遏制房价过快上涨的宏观调控。2008年下半年至2009年，由于受到全球金融危机爆发的外部冲击，中国政府暂时取消了针对房地产行业的宏观调控。从2010年起，中国政府重新启动针对房价的调控措施。2010年4月以来出台的调控措施甚至被认为是迄今为止最为严厉的。然而截至2010年7月，房价并未出现政府期望的下调。3本文试图提出一个分析中国房地产价格波动的宏观框架，以此来解释最近几次房价波动，并对未来的房价走势进行预测。文

6、章的结构如下：第二部分总结关于中国房地产价格的两个特征事实，第三部分重点展开针对中国房地产价格的宏观分析框架，第四部分用该框架来预测短期内的房价走势，第五部分为结论。二、中国房地产价格的特征事实在展开关于中国房地产价格的特征事实分析之前，有必要首先选择适宜的房地产价格指数。在本文中，为分析方便起见，我们选择的是国家统计局发布的70个大中城市房价的月度和季度数据。其中月度数据的长度为2005年7月至2010年7月，季度数据的长度为1998年第1季度至2010年第2季度。有关中国房地产价格的特征事实之一是，房价增速从2004年起显著波动，且经历了多个周期。如图3所示，从2003年第3季

7、度至2010年第2季度，中国房地产价格运动经历了两个半周期。第一个周期是2003年第3季度至2006年第4季度，历时14个季度，波峰出现在2004年第4季度（同比增长10.8%）；波峰与波谷增长率差距为5.5%；第二个周期是2007年第1季度至2009年第2季度，历时9个季度，波峰出现在2008年第1季度（同比增长11.0%），波峰与波谷增长率差距为12.1%；第三个周期是2009年第3季度至今，已经历时5个季度，迄今为止的波峰出现在2010年第2季度（同比增长12.