重启大鼎花都湖别墅项目定位研究报告

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1、大鼎花都湖项目项目定位报告重庆旭日房地产顾问有限公司二00七年十二月四日目录产品定位推理41.项目资源分析71.1区域资源分析71.1.1白市驿花卉园区产业特征71.1.2白市驿花卉园区交通、配套7小结：71.2地块环境分析81.2.1商服91.2.2文教卫生91.2.3交通91.3项目资源关键竞争力总结101.4项目SWOT分析111.5项目SWOT应对政策122.项目发展思路探索132.1项目发展档次思考132.1.1发展中低档别墅132.1.2发展高档别墅13小结：132.2项目发展方向探索132.2.1居住型别墅发展思考132.2.2度假

2、型别墅发展思考142.2.3投资型别墅发展思考14小结：153.项目主题定位153.1项目主题在项目中的体现153.1.1四区153.1.2三园153.1.3二港163.1.4一馆164.产品定位174.1户型定位174.1.1产品面积定位的市场依据174.1.2产品策略204.1.3户型面积的关键竞争力214.1.4户型面积建议224.1.5户型产品建议234.2外部空间规划设计建议264.2.1规划布局264.2.2外立面建议284.2.3环境建议284.3配套设施建议314.3.1会所314.3.2室外休闲运动设施314.3.3智能化系统建

3、议324.4物管服务建议334.4.1物业管理形象定位334.4.2服务内容345.项目入市时机分析346.项目价格定位356.1价格定位推导356.1.1价格定位366.1.2项目价格定位376.1.3价差体系建议377.商业物业发展思路388.经济测算388.1成本核算388.1.1一期地块388.1.2二期地块398.2收入估测398.3税费估测408.4、利润估测40花都湖项目初步定位报告产品定位推理一、产品定位思路1．本项目别墅产品应该以独栋为主，联排为辅。理由：1、供应市场：联排别墅逐渐淡出别墅市场，目前联排别墅整体供应套数仅占重庆别

4、墅总供应套数的27.59%,且基本销售完毕，市场占有率低。2、竞争市场：联排别墅的主要替代产品花园洋房产品品质提高明显（尤其是底跃、顶跃）。且多为品牌开发商，放量较大，对联排别墅影响较大，联排别墅未来竞争力勘忧。3、项目区位：联排别墅居住人群经济实力次于独立别墅人群，其日常工作、生活对城市依赖性较强，因此联排别墅项目通常处于城市的边缘，与城市中心的通达度较高。本项目距离城市中心较远、商服配套均不成熟，很难吸引到联排别墅的消费群体。因此联排产品在本项目需要着情考量。4、地块条件：根据项目地块整体布局研究，有一定量的别墅用地其自然条件较差，很难支持独

5、栋别墅，若需保证一定量的建筑体量，可在项目的上述区域设置部分联排别墅。目前联排别墅的市场供应平均比率为27.59%,考虑到项目特殊性，此比例应该适当压缩，尽量控制在20％以内，具体根据地块地形，以及水陆关系修正比例。二、本项目应该以250－350的小独栋为主理由：销售率面积区间供应套数成交套数供应比例该户型段产品销售量占市场整体销售量比例250-300㎡918897%14.33%25.29%300-350㎡1709154%26.77%26.15%350-400㎡1426646%22.36%18.97%400-450㎡27726%4.25%2.01

6、%450-500㎡631016%9.92%2.87%500-550㎡16213%2.52%0.57%550-600㎡887181%13.86%20.40%600-650㎡12758%1.89%2.01%800㎡以上26623%4.09%1.72%合计63534867%100.00%（重庆主要在售别墅项目各面积段产品供销比例）1、250－350㎡，550－600㎡别墅是市场空白点。从供应比例和销售比例中我们发现，250－300平方米小独栋，以及550－600平方米的较豪华型别墅市场销售占有率均大于供应比例，是市场空白点，可作为本项目考虑的产品。2、

7、550－600㎡别墅不适宜存在本项目。550－650㎡别墅存在的条件Ø均为有极强品牌力开发商背景，例如保利、龙湖。Ø自然条件绝佳，人文基础丰厚，或公认的富贵区域三者必占其一，例如保利小泉绝佳的自然环境以及蒋公馆的人文基础再如蓝湖郡位于重庆公认的富贵区北部新区，是其具备了打造大户型别墅的条件。显然，大鼎公司在房地产行业的影响力还有待进一步积淀。而项目所在区域自然条件只能算作一般，人文条件有但不知名，富贵感也不足。所在区域更难算作公认的富人区。因此不考虑此户型段。1、250－350㎡独栋别墅总价较底，同时享有独栋别墅的品质感。深得部分向往独栋别墅区生

8、活品质但消费能力有限，难以消费大独栋别墅群体的青睐。成为处于尚不成熟的区域别墅项目与处于上述绝佳地段别墅项目相抗争的利器。2、与项目类似